상속받은 주택, 지분 하나씩 팔려 나가다

2026년 4월 Center for NYC Neighborhoods는 뉴욕시 상속인 재산에 관한 연구를 발표했습니다. 상속인 재산이란 소유주가 세상을 떠난 뒤 가족들이 지분으로 나누어 가진 주택을 말합니다. 연구진은 분할 소송의 법원 서류를 살펴보았습니다. 분할 소송은 소유자들이 합의하지 못하는 주택을 나누거나 팔아 달라고 법원에 청구하는 소송입니다.

• 5개월 동안 182건. 2024년 3월 1일부터 7월 31일까지 연구진은 상속인 재산 분할 사건으로 보이는 182건을 찾았으며, 그중 97건은 브루클린, 51건은 퀸즈에 있었습니다. 이 주택들의 평균 가치는 약 110만 달러였습니다.
• 한 해 약 350건. 연구는 이런 소송이 한 해 약 350건이라고 추정합니다. 위험에 놓인 주택의 가치는 보수적인 가정으로는 4억 달러, 더 현실적인 가정으로는 40억 달러에 가깝습니다.
• 약탈적인 것으로 보이는 23건. 2024년 4월 1일부터 10월 31일까지 연구진은 공통된 패턴을 가진 23건을 찾아 표시했습니다: 한 회사가 상속인 한 명의 지분을 사들이고, 가족이 합의할 수 없다고 주장하며, 법원에 주택 전체를 팔아 달라고 청구하는 패턴입니다.
• 고령 소유주가 많은 동네. 사건의 절반 이상이 65세 이상 주택 소유주의 비율이 평균보다 높은 인구조사 구역(census tracts)에 있었습니다.

다른 사건들에 대해 연구는, 회사들이 허위 진술과 위조를 이용해 상속인들이 주택이나 자기 지분을 회사로 넘기는 서류에 서명하게 만든 사례를 설명합니다. Gothamist 보도에 따르면 대부분의 사건은 Central Brooklyn과 Southeast Queens에 있습니다.

소유주의 자녀나 손주는 각자 지분을 갖고 있지만, 그 사실을 모르는 경우가 많습니다. 매수인은 그중 한 명에게 연락해 집의 일부로서는 공정해 보이는 금액을 제시하고, 그 지분에 대한 소유권 증서를 등록합니다. 연구에 따르면 매수인들은 상속인들에게 한 명씩 계속 접근해 지분을 팔도록 부추기고, 어떤 경우에는 속여서 서명하게 합니다.

각 단계는 하나의 등록 기록이나 법원 서류로 남습니다: 지분에 대한 소유권 증서, 그 지분을 가져간 회사, 분할 소송, 그 뒤의 매각. 아직 그 집에 살고 있는 가족은 이를 가장 늦게 보게 되는 경우가 많습니다.

뉴욕주의 상속인 재산법인 부동산 소송 및 절차법(Real Property Actions and Proceedings Law) 제993조는 2024년에 강화되었습니다. 연구는 이 개정을 2024년 상속인 재산 보호 및 소유권 증서 도용 방지법(Heirs Property Protection and Deed Theft Prevention Act of 2024)이라고 부릅니다.

• 지분을 산 사람은 소송을 시작할 수 없습니다. 상속인 재산의 지분을 상속받은 것이 아니라 사거나 다른 방법으로 취득한 사람은, 그 재산에 대해 분할 소송을 시작할 수 없습니다.
• 가족은 외부 제안과 같은 조건으로 살 수 있습니다. 공동 소유자가 외부의 매수 제안을 받으면, 상속인들은 같은 가격과 조건으로 살 수 있으며, 그 집에 사는 상속인에게 첫 번째 우선권이 있습니다. 상속인들에게는 일반적으로 제안 통지를 받은 날부터 180일이 주어집니다.
• 통지 없이 이루어진 매각. 그런 통지 없이 지분이 팔렸다면, 다른 공동 소유자들은 일반적으로 매각 사실을 안 날부터 180일 안에, 외부 매수인이 지불한 가격에 연 2퍼센트를 더한 금액으로 그 지분을 외부 매수인에게서 사들일 수 있습니다.

연구는 법 개정 이후에도 매수인들이 계속 상속인들에게 접근하고 있다고 보고합니다. 그리고 이 법에 대한 교육 확대, 상속 계획과 법률 서비스에 대한 접근 확대, 그리고 상속인들이 외부인에게 제안된 지분을 살 수 있도록 부담 가능한 자금 마련을 촉구합니다.

2026년 5월 28일, 맨해튼 지방 검사(Manhattan District Attorney)는 Harlem의 West 131st Street에 있는 브라운스톤(brownstone) 주택과 관련해 18명과 회사 세 곳을 기소했다고 발표했습니다. 검찰은 위조된 신분증, 출생증명서, 상속 관계 진술서(heirship affidavits)를 이용해 사람들이 2024년 4월 클로징에서 소유주 행세를 했다고 주장합니다. 이 주택은 명의만 빌려준 매수인(straw buyer)에게 팔렸다가 회사로 넘어갔고, 1,636,000달러의 모기지 및 건축 대출에 이용되었습니다. 기소된 이들 중에는 변호사들, 부동산 중개인 한 명, 권원 대행사(title agency) 한 곳이 있습니다. 이 혐의는 기소 내용일 뿐이며, 피고인들은 무죄로 추정됩니다.

상속인 행세를 하는 사람이 서명한 소유권 증서는 위조이며, 법은 이를 진짜 상속인이 설득당해 서명한 소유권 증서와 매우 다르게 다룹니다. 귀하가 서명한 소유권 증서: 뉴욕주의 기만적인 소유권 이전에서 그 차이를 설명합니다.

상속받은 주택은 그 모든 역사를 공공 기록에 담고 있습니다: 소유권 증서, 지분, 법원 서류. 저희는 저희 데이터를 활용하고 이러한 기록 사이의 연결과 결합을 이용해 약탈적인 지분 매입과 소유권 증서 도용이 남기는 이상 징후를 찾아냅니다.

귀하의 Homeowner Research Document는 귀하의 부동산에 관한 모든 기록을 서로 연결하고 날짜를 밝혀 보여 주며, 새로운 기록이 등록될 때마다 알림을 보내 드립니다. 조사가 진행되는 방식.

• Center for NYC Neighborhoods: Understanding and Quantifying Heirs’ Property in New York City (2026년 4월)
• Gothamist: NYC homes worth $400M at risk of deed theft and real estate schemes, report finds (2026년 6월)
• 뉴욕주 상원: Real Property Actions and Proceedings Law 993, 상속인 재산의 분할(partition of heirs property)
• 맨해튼 지방 검사: Indictment of 18 individuals and 3 companies for deed theft conspiracy (2026년 5월)

2026년 10월에 확인했습니다.