উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া বাড়ি, একটি একটি অংশ করে বিক্রি

এপ্রিল ২০২৬-এ Center for NYC Neighborhoods নিউ ইয়র্ক সিটির উত্তরাধিকারীদের সম্পত্তি নিয়ে একটি গবেষণা প্রকাশ করে, অর্থাৎ যেসব বাড়ি মালিকের মৃত্যুর পর পরিবারের সদস্যরা অংশে অংশে ধরে রাখেন। গবেষণাটি বাটোয়ারা মামলার আদালতের নথি পড়েছে। বাটোয়ারা মামলায় আদালতকে এমন একটি বাড়ি ভাগ করতে বা বিক্রি করতে বলা হয়, যা নিয়ে এর মালিকরা একমত হতে পারেন না।

• পাঁচ মাসে ১৮২টি মামলা। ১ মার্চ থেকে ৩১ জুলাই, ২০২৪ পর্যন্ত গবেষকরা উত্তরাধিকারীদের সম্পত্তির ১৮২টি সম্ভাব্য বাটোয়ারা মামলা পান, যার ৯৭টি ব্রুকলিনে এবং ৫১টি কুইন্সে। বাড়িগুলোর গড় মূল্য ছিল প্রায় ১.১ মিলিয়ন ডলার।
• বছরে প্রায় ৩৫০টি। গবেষণার অনুমান, বছরে এমন প্রায় ৩৫০টি মামলা হয়। সতর্ক অনুমানে ৪০০ মিলিয়ন ডলারের বাড়ি ঝুঁকিতে, আর আরও বাস্তবসম্মত অনুমানে তা ৪ বিলিয়ন ডলারের কাছাকাছি।
• সম্ভাব্য ২৩টি শোষণমূলক মামলা। ১ এপ্রিল থেকে ৩১ অক্টোবর, ২০২৪ পর্যন্ত গবেষকরা ২৩টি মামলা চিহ্নিত করেন, যেগুলোতে একই ধরন দেখা যায়: একটি কোম্পানি একজন উত্তরাধিকারীর অংশ কেনে, বলে যে পরিবার একমত হতে পারছে না, এবং আদালতকে পুরো বাড়িটি বিক্রি করতে বলে।
• বয়স্ক মালিকদের পাড়া। অর্ধেকেরও বেশি মামলা ছিল এমন সেনসাস ট্র্যাক্টে (census tracts), যেখানে ৬৫ বছর বা তার বেশি বয়সী বাড়ির মালিকের হার গড়ের চেয়ে বেশি।

অন্য কিছু মামলায় গবেষণাটি এমন কোম্পানির কথা বলে, যারা মিথ্যা উপস্থাপন ও জালিয়াতির মাধ্যমে উত্তরাধিকারীদের দিয়ে এমন কাগজে সই করিয়েছে, যার ফলে বাড়ি বা তাঁদের অংশ কোম্পানির হাতে চলে গেছে। Gothamist জানিয়েছে যে বেশিরভাগ মামলা Central Brooklyn ও Southeast Queens-এ।

মালিকের সন্তান বা নাতি-নাতনিদের প্রত্যেকের একটি করে অংশ থাকে, প্রায়ই তাঁরা তা জানেনও না। একজন ক্রেতা তাঁদের একজনের কাছে পৌঁছান, বাড়ির একটি অংশের জন্য ন্যায্য মনে হয় এমন একটি অঙ্ক প্রস্তাব করেন, এবং সেই অংশের দলিল নথিভুক্ত করান। গবেষণায় দেখা গেছে, ক্রেতারা একে একে উত্তরাধিকারীদের কাছে যেতে থাকেন, তাঁদের অংশ বিক্রি করতে উৎসাহ দেন, এবং কিছু ক্ষেত্রে প্রতারণা করে সই করিয়ে নেন।

প্রতিটি ধাপই একটি নথিভুক্তি বা আদালতের নথি: অংশের দলিল, যে কোম্পানি তা নিয়েছে, বাটোয়ারা মামলা, এবং তার পরের বিক্রয়। পরিবারের যে সদস্য এখনো বাড়িতে থাকেন, প্রায়ই তিনিই সবার শেষে এগুলো দেখেন।

নিউ ইয়র্কের উত্তরাধিকারীদের সম্পত্তি আইন, অর্থাৎ স্থাবর সম্পত্তি মামলা ও কার্যধারা আইনের (Real Property Actions and Proceedings Law) ৯৯৩ ধারা, ২০২৪ সালে জোরদার করা হয়। গবেষণাটি এই পরিবর্তনকে ২০২৪ সালের উত্তরাধিকারী সম্পত্তি সুরক্ষা ও দলিল চুরি প্রতিরোধ আইন (Heirs Property Protection and Deed Theft Prevention Act of 2024) বলে উল্লেখ করে।

• অংশের ক্রেতা মামলা শুরু করতে পারেন না। যিনি উত্তরাধিকারীদের সম্পত্তির কোনো অংশ উত্তরাধিকারসূত্রে না পেয়ে কিনেছেন বা অন্যভাবে অর্জন করেছেন, তিনি সেটি নিয়ে বাটোয়ারা মামলা শুরু করতে পারেন না।
• পরিবার বাইরের প্রস্তাবের সমান প্রস্তাব দিতে পারে। কোনো সহ-মালিক বাইরের প্রস্তাব পেলে উত্তরাধিকারীরা একই দাম ও শর্তে কিনতে পারেন, এবং বাড়িতে বসবাসকারী উত্তরাধিকারী প্রথম অগ্রাধিকার পান। সাধারণত প্রস্তাবের নোটিশ পাওয়ার পর থেকে তাঁদের হাতে ১৮০ দিন থাকে।
• নোটিশ ছাড়া বিক্রয়। সেই নোটিশ ছাড়া কোনো অংশ বিক্রি হলে, অন্য সহ-মালিকরা সাধারণত বিক্রয়ের কথা জানার ১৮০ দিনের মধ্যে বাইরের ক্রেতার কাছ থেকে তা কিনে নিতে পারেন, পরিশোধিত দামের সঙ্গে বছরে ২ শতাংশ যোগ করে।

গবেষণায় বলা হয়েছে, এই পরিবর্তনের পরও ক্রেতারা উত্তরাধিকারীদের কাছে যাচ্ছেন। গবেষণাটি আইন সম্পর্কে আরও শিক্ষা, এস্টেট পরিকল্পনা ও আইনি সেবায় আরও বেশি সুযোগ, এবং বাইরের লোকদের কাছে প্রস্তাবিত অংশগুলো কেনার জন্য উত্তরাধিকারীদের সাশ্রয়ী অর্থের আহ্বান জানায়।

২৮ মে, ২০২৬ তারিখে ম্যানহাটন ডিস্ট্রিক্ট অ্যাটর্নি ঘোষণা করেন যে Harlem-এর West 131st Street-এর একটি ব্রাউনস্টোন বাড়ি নিয়ে ১৮ জন ব্যক্তি ও তিনটি কোম্পানির বিরুদ্ধে অভিযোগপত্র আনা হয়েছে। প্রসিকিউটরদের বক্তব্য, জাল পরিচয়পত্র, জন্মসনদ ও উত্তরাধিকার সংক্রান্ত হলফনামা ব্যবহার করে কিছু লোক এপ্রিল ২০২৪-এ একটি ক্লোজিংয়ে নিজেদের মালিক হিসেবে পরিচয় দেয়। বাড়িটি একজন নামমাত্র ক্রেতার (straw buyer) কাছে বিক্রি করা হয়, তারপর একটি কোম্পানির হাতে যায়, এবং ১,৬৩৬,০০০ ডলারের একটি মর্টগেজ ও নির্মাণ ঋণের জন্য ব্যবহার করা হয়। অভিযুক্তদের মধ্যে আছেন আইনজীবী, একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার এবং একটি টাইটেল এজেন্সি। অভিযোগগুলো কেবল অভিযোগ, এবং আসামিরা নির্দোষ বলে গণ্য হন।

উত্তরাধিকারী সেজে কেউ যে দলিলে সই করে, সেটি জালিয়াতি, এবং একজন প্রকৃত উত্তরাধিকারীকে রাজি করিয়ে সই করানো দলিলের চেয়ে আইন সেটিকে একেবারে আলাদাভাবে দেখে। আপনার সই করা দলিল: নিউ ইয়র্কে ছলনাপূর্ণ দলিল হস্তান্তর লেখাটি এই পার্থক্য ব্যাখ্যা করে।

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া একটি বাড়ির পুরো ইতিহাস সরকারি রেকর্ডে থাকে: দলিল, অংশ, আদালতের নথি। আমরা আমাদের ডেটা ব্যবহার করি এবং সেই রেকর্ডগুলোর মধ্যকার সংযোগ ও যোগসূত্র কাজে লাগিয়ে শোষণমূলক অংশ ক্রয় ও দলিল চুরি যেসব অসংগতি রেখে যায় সেগুলো উন্মোচন করি।

আপনার Homeowner Research Document আপনার সম্পত্তির প্রতিটি রেকর্ড দেখায়, সংযুক্ত ও তারিখসহ, আর নতুন কিছু নথিভুক্ত হলেই সতর্কবার্তা পাঠায়। গবেষণা কীভাবে কাজ করে।

• Center for NYC Neighborhoods: Understanding and Quantifying Heirs’ Property in New York City (এপ্রিল ২০২৬)
• Gothamist: NYC homes worth $400M at risk of deed theft and real estate schemes, report finds (জুন ২০২৬)
• নিউ ইয়র্ক স্টেট সিনেট: Real Property Actions and Proceedings Law 993, উত্তরাধিকারীদের সম্পত্তির বাটোয়ারা
• ম্যানহাটন ডিস্ট্রিক্ট অ্যাটর্নি: Indictment of 18 individuals and 3 companies for deed theft conspiracy (মে ২০২৬)

অক্টোবর ২০২৬-এ যাচাই করা হয়েছে।