আটলান্টা, জর্জিয়ায় ফোরক্লোজার অনুসন্ধান

ঋণগ্রহীতাকে নোটিশ

জর্জিয়ায় সাধারণত বিক্রয়ের অন্তত ৩০ দিন আগে ঋণগ্রহীতাকে লিখিত নোটিশ দিতে হয়। এতে উল্লেখ থাকতে হবে ঋণ নিয়ে আলোচনা ও ঋণ সংশোধনের পূর্ণ ক্ষমতা কার আছে।

প্রকাশ

বিক্রয়ের আগে চার সপ্তাহ ধরে সপ্তাহে একবার নোটিশটি কাউন্টির লিগ্যাল অর্গানেও (legal organ) প্রকাশ করা হয়, অর্থাৎ আইনি নোটিশের জন্য নির্ধারিত সংবাদপত্রে।

বিক্রয়

বিক্রয় হয় মাসের প্রথম মঙ্গলবার, নির্ধারিত সময়ে, কাউন্টির আদালত ভবনে। ছুটির দিন পড়লে আইনে যেভাবে বলা আছে সেভাবে তারিখ সরে যায়।

বিক্রয়ের পরে

ক্রেতা বিক্রয়ের ক্ষমতার অধীনে একটি দলিল পান। জর্জিয়ায় সাধারণত পরে বাড়িটি আবার কিনে নেওয়ার কোনো অধিকার থাকে না, তাই আদালতের মাধ্যমে ফোরক্লোজার হয় এমন অঙ্গরাজ্যের তুলনায় এখানে বিক্রয়ের তারিখ বেশি গুরুত্বপূর্ণ। আদালতের অনুমোদন শুধু তখনই লাগে যদি ঋণদাতা ঘাটতি (deficiency), অর্থাৎ বিক্রয়মূল্য ও পাওনার মধ্যকার পার্থক্য, দাবি করে।

প্রক্রিয়ায় কোনো নির্ধারিত বিরতি নেই। যে বাড়ির মালিকেরা আদালতের মামলার অপেক্ষায় থাকেন, তাঁরা দেখতে পারেন যে বিক্রয় ইতিমধ্যে হয়ে গেছে। আপনার কাছে বিক্রয়ের নোটিশ থাকলে, অথবা লিগ্যাল অর্গানে আপনার সম্পত্তি দেখলে, আজই জর্জিয়ার একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত আইনজীবীকে কল করুন। আপনার নিজের কাগজে থাকা তারিখ দেখে চলুন।

ফোরক্লোজারে বাড়ির মালিকদের অধিকার আছে। এর বেশিরভাগই প্রকাশ্য আইনে লেখা আছে, অথচ কোথায় লেখা আছে তা প্রায় কাউকেই দেখানো হয় না। তাই আমরা সেটাই করি। আইন, আদালতের নিয়মাবলি, প্রকাশিত আদালতের সিদ্ধান্ত, কাউন্টির ভূমি রেকর্ড এবং আদালতের ডকেট থেকে নেওয়া পাবলিক অনুসন্ধান তথ্য ব্যবহার করে আমরা বাড়ির মালিকদের অধিকারগুলো তুলে ধরি।

সাধারণভাবে, সেই সূত্রগুলো বলে:

• যেখানে ফোরক্লোজার আদালতের মাধ্যমে হয়, সেখানে সমন জারি হওয়ার পর জবাব দেওয়ার জন্য বাড়ির মালিকের হাতে নির্দিষ্ট সংখ্যক দিন থাকে, এবং সেই সময় গোনা শুরু হয় লিখে রাখা একটি তারিখ থেকে।
• আদালতের মাধ্যমে ফোরক্লোজারে একজন বিচারক ফলাফল নির্ধারণ করেন, এবং মামলাটি আদালতের ঠিক করা সময়সূচি অনুযায়ী এগোয়।
• অঙ্গরাজ্যের আইন সাধারণত প্রক্রিয়ার এমন একটি পর্যায় নির্ধারণ করে, যে পর্যন্ত একজন বাড়ির মালিক বকেয়া পরিশোধ করে ঋণ নিয়মিত করতে পারেন।
• একজন বাড়ির মালিক যেকোনো সময় সরাসরি তাঁর ঋণদাতা বা সার্ভিসারের সাথে যোগাযোগ করতে পারেন, এবং এর জন্য কারো অনুমতির প্রয়োজন নেই।

আমাদের নিয়োগ করলে ভোক্তা সুরক্ষা

জর্জিয়ায় ফোরক্লোজার পরামর্শদাতার জন্য আলাদা কোনো লাইসেন্স নেই। এই কাজ জর্জিয়া ন্যায্য ব্যবসায়িক আচরণ আইনের (Georgia Fair Business Practices Act), O.C.G.A. § 10-1-390 ও পরবর্তী ধারাগুলোর আওতায় পড়ে, যা ভোক্তা লেনদেনে অন্যায্য বা প্রতারণামূলক কাজকে বেআইনি করে।

জর্জিয়া কমিউনিটি বিষয়ক বিভাগ (Georgia Department of Community Affairs) ফোরক্লোজারের মুখোমুখি জর্জিয়ার বাড়ির মালিকদের সাহায্য করে।