মেমফিস, টেনেসিতে ফোরক্লোজার অনুসন্ধান

টেনেসির বেশিরভাগ বাড়ির ঋণে মর্টগেজের বদলে ডিড অফ ট্রাস্ট (deed of trust) ব্যবহার করা হয়। এতে একটি বিক্রয়ের ক্ষমতা (power of sale) থাকে, যা এমন একটি শর্ত যার মাধ্যমে একজন ট্রাস্টি সম্পত্তি বিক্রি করতে পারেন। ট্রাস্টি হলেন দলিলে নাম থাকা একজন তৃতীয় পক্ষ।

এই শর্তের কারণে ঋণদাতাকে আদালতে মামলা দাখিল করতে হয় না। কোনো অভিযোগপত্র, সমন, জবাব দেওয়ার সময়সীমা বা বিচারক থাকে না, যদি না বাড়ির মালিক নিজে মামলা করেন।

মেমফিসের বাড়ির মালিকদের জন্য কাউন্টি হলো শেলবি কাউন্টি (Shelby County)। যেসব বিষয় আদালতে পৌঁছায়, সেগুলো সাধারণত শেলবি কাউন্টির চ্যান্সারি কোর্ট (Chancery Court) বা সার্কিট কোর্টে (Circuit Court) দাখিল হয়।

তাই যাচাই করার মতো কোনো আদালতের ডকেট (একটি মামলায় দাখিল করা সবকিছুর আদালতের তালিকা) থাকে না। রেকর্ড বলতে থাকে শেলবি কাউন্টি দলিল নিবন্ধন দপ্তরে (Shelby County Register of Deeds) নথিভুক্ত কাগজপত্র, ডাকে পাঠানো নোটিশ, এবং প্রকাশিত বিজ্ঞাপন।

ফোরক্লোজারে বাড়ির মালিকদের অধিকার আছে। এর বেশিরভাগই প্রকাশ্য আইনে লেখা আছে, অথচ কোথায় লেখা আছে তা প্রায় কাউকেই দেখানো হয় না। তাই আমরা সেটাই করি। আইন, আদালতের নিয়মাবলি, প্রকাশিত আদালতের সিদ্ধান্ত, কাউন্টির ভূমি রেকর্ড এবং আদালতের ডকেট থেকে নেওয়া পাবলিক অনুসন্ধান তথ্য ব্যবহার করে আমরা বাড়ির মালিকদের অধিকারগুলো তুলে ধরি।

সাধারণভাবে, সেই সূত্রগুলো বলে:

• যেখানে ফোরক্লোজার আদালতের মাধ্যমে হয়, সেখানে সমন জারি হওয়ার পর জবাব দেওয়ার জন্য বাড়ির মালিকের হাতে নির্দিষ্ট সংখ্যক দিন থাকে, এবং সেই সময় গোনা শুরু হয় লিখে রাখা একটি তারিখ থেকে।
• আদালতের মাধ্যমে ফোরক্লোজারে একজন বিচারক ফলাফল নির্ধারণ করেন, এবং মামলাটি আদালতের ঠিক করা সময়সূচি অনুযায়ী এগোয়।
• অঙ্গরাজ্যের আইন সাধারণত প্রক্রিয়ার এমন একটি পর্যায় নির্ধারণ করে, যে পর্যন্ত একজন বাড়ির মালিক বকেয়া পরিশোধ করে ঋণ নিয়মিত করতে পারেন।
• একজন বাড়ির মালিক যেকোনো সময় সরাসরি তাঁর ঋণদাতা বা সার্ভিসারের সাথে যোগাযোগ করতে পারেন, এবং এর জন্য কারো অনুমতির প্রয়োজন নেই।

আমাদের নিয়োগ করলে আপনার অধিকার

টেনেসি ফোরক্লোজার সংক্রান্ত উদ্ধার সেবা (rescue services) নিয়ন্ত্রণ করে Tenn. Code Ann. §§ 47-18-5401 ও 47-18-5402-এর অধীনে। সেই আইন অনুযায়ী, কোনো কাজ শুরু হওয়ার আগে একটি লিখিত চুক্তি বাধ্যতামূলক।

আপনি যদি আমাদের সাথে একটি লিখিত চুক্তিতে সই করেন, তাহলে টেনেসির আইন আপনাকে সই করার পর ৩ কর্মদিবসের মধ্যে, কোনো জরিমানা ও কোনো বাধ্যবাধকতা ছাড়াই, চুক্তিটি বাতিল করার অধিকার দেয়। আপনাকে এই অধিকার ছেড়ে দিতে বলা যাবে না। আপনি বাতিল করলে, আপনি যা কিছু পরিশোধ করেছেন তা ১০ কর্মদিবসের মধ্যে আপনাকে ফেরত দিতে হবে।

টেনেসি আবাসন উন্নয়ন সংস্থা (Tennessee Housing Development Agency), thda.org, ফোরক্লোজারের মুখোমুখি টেনেসির বাড়ির মালিকদের সাহায্য করে।

মেমফিসের সময় আমাদের অফিসের চেয়ে এক ঘণ্টা পিছিয়ে।

যখন আপনার টেনেসির একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত আইনজীবী প্রয়োজন হয়, আমরা রেফারেল সমন্বয় করি, আর প্রথম সাক্ষাতের জন্য আপনার অনুসন্ধান প্রস্তুত থাকে। আপনি হবেন তাঁদের মক্কেল, আমাদের নন।