সান ফ্রান্সিসকোর ফোরক্লোজার, এবং কীভাবে একজন আইনজীবী খুঁজবেন।
ক্যালিফোর্নিয়ায় আমরা শুধু আইনজীবী রেফারেল সমন্বয় করি।
এখানে দেখুন ক্যালিফোর্নিয়ায় ফোরক্লোজার কীভাবে চলে, কোন নোটিশ থেকে সময় গোনা শুরু হয়, এবং কোথায় সাহায্য পাবেন।
ক্যালিফোর্নিয়ার একজন আইনজীবীর কাছে রেফারেল নিয়ে প্রশ্ন থাকলে: 516-499-1731।
আইনজীবী রেফারেল যেভাবে কাজ করে
কল করে আমাদের জানান বিষয়টি কোন অবস্থায় আছে। আমরা আপনাকে ক্যালিফোর্নিয়ার একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত আইনজীবী, বিনামূল্যে সাহায্যের কোনো উৎস, অথবা দুটিরই সন্ধান দিই।
আমরা আপনাকে যে আইনজীবীর কাছেই রেফার করি, তিনি স্বাধীন, এবং কেউই আমাদের হয়ে কাজ করেন না। আপনি হবেন তাঁদের মক্কেল, আমাদের নন, এবং তাঁরা নিজেদের ফি নিজেরা নির্ধারণ করেন।
জিজ্ঞেস করুন, যেসব আইনজীবীর সাথে আমরা কাজ করেছি তাঁদের নাম আমরা আপনাকে দেব। কাউকে নিয়োগ করার আগে আইনজীবীর লাইসেন্স যাচাই করুন এবং ফি সংক্রান্ত চুক্তি লিখিতভাবে নিন। সিদ্ধান্ত সবসময় আপনার।
আইনজীবী রেফারেল নিয়ে আমাদের পূর্ণাঙ্গ তথ্য-প্রকাশ বিবৃতি পড়ুন।
ক্যালিফোর্নিয়ায় ফোরক্লোজার বেশিরভাগই আদালতের বাইরে হয়
ক্যালিফোর্নিয়ার বেশিরভাগ বাড়ির ঋণে মর্টগেজ নয়, ডিড অফ ট্রাস্ট (deed of trust) ব্যবহার করা হয়। এতে বিক্রয়ের ক্ষমতা (power of sale) থাকে, যার ফলে একজন ট্রাস্টি (দলিলে নাম থাকা একজন তৃতীয় পক্ষ) মামলা ছাড়াই সম্পত্তি বিক্রি করতে পারেন।
তাই ক্যালিফোর্নিয়ার বেশিরভাগ ফোরক্লোজারে কোনো অভিযোগপত্র, সমন বা বিচারক থাকে না, যদি না বাড়ির মালিক নিজে মামলা করেন। এখানে আদালতের মাধ্যমে ফোরক্লোজারও আছে, তবে তা বিরল। আপনি যদি আদালতের কাগজের অপেক্ষায় থাকেন, তা হয়তো কখনো আসবেই না।
যে নোটিশগুলো ক্যালিফোর্নিয়ার ফোরক্লোজারকে এগিয়ে নেয়, সেগুলো নথিভুক্ত পাবলিক দলিল। সান ফ্রান্সিসকোতে সেগুলো যায় অ্যাসেসর-রেকর্ডারের (Assessor-Recorder) কাছে; কোনো আদালতের মামলা হলে তা যায় সান ফ্রান্সিসকো কাউন্টির ক্যালিফোর্নিয়া সুপিরিয়র কোর্টে (Superior Court of California, County of San Francisco)।
প্রতিটি ধাপ, খেলাপির নোটিশ থেকে বিক্রয় পর্যন্ত
ক্যালিফোর্নিয়ায় আদালত-বহির্ভূত ফোরক্লোজারের সাধারণ রূপরেখা, ক্রমানুসারে।
-
কোনো কিছু নথিভুক্ত হওয়ার আগে যোগাযোগ
ক্যালিফোর্নিয়ায় সাধারণত সার্ভিসারকে প্রথমে বিকল্প উপায় নিয়ে ঋণগ্রহীতার সাথে যোগাযোগের চেষ্টা করতে হয়। প্রতিটি কল লিখে রাখুন এবং প্রতিটি চিঠি রেখে দিন।
-
খেলাপির নোটিশ (Notice of Default)
কাউন্টির রেকর্ডারের কাছে নথিভুক্ত হয় এবং ঋণগ্রহীতাকে ডাকে পাঠানো হয়। এটি দিয়েই সময় গোনা শুরু হয়, তাই প্রথমে এটি খুঁজুন। বকেয়া পরিশোধ করে ঋণ নিয়মিত করার সময় সাধারণত তিন মাস।
-
ট্রাস্টির বিক্রয়ের নোটিশ (Notice of Trustee's Sale)
বিক্রয়ের অন্তত ২০ দিন আগে নথিভুক্ত করা হয়, ডাকে পাঠানো হয়, সম্পত্তিতে লাগানো হয় এবং প্রকাশ করা হয়। এতে তারিখ, সময় ও স্থান উল্লেখ থাকে।
-
ট্রাস্টির বিক্রয়
আদালত নয়, ট্রাস্টি বা একজন বিকল্প ট্রাস্টি পরিচালিত একটি প্রকাশ্য নিলাম।
-
বিক্রয়ের পরে
ট্রাস্টি ক্রেতাকে একটি দলিল দেন। ক্যালিফোর্নিয়ার ঘাটতি-বিরোধী (anti-deficiency) নিয়মগুলো ঋণদাতা কী দাবি করতে পারে তা সীমিত করে কি না, তা ঋণের উপর নির্ভর করে।
কত সময় লাগে। সাধারণত খেলাপির নোটিশ থেকে বিক্রয় পর্যন্ত অন্তত চার মাস, প্রায়ই আরও বেশি। সর্বনিম্ন সময় ধরে পরিকল্পনা করবেন না। আপনার নিজের কাগজে থাকা তারিখ দেখে চলুন।
বাড়ির মালিকের অধিকার আইনের (Homeowner Bill of Rights) অধীনে সুরক্ষা
ক্যালিফোর্নিয়ার বাড়ির মালিকের অধিকার আইন (Homeowner Bill of Rights) আবাসিক ঋণগ্রহীতাদের নির্দিষ্ট কিছু সুরক্ষা দেয়। সাধারণভাবে, এর দুটি জেনে রাখা ভালো।
যোগাযোগের একটি নির্দিষ্ট মাধ্যম। সার্ভিসারকে ঋণগ্রহীতার জন্য একজন নির্দিষ্ট ব্যক্তি বা একটি দল দিতে হবে, প্রতিটি কলে ভিন্ন ভিন্ন কণ্ঠ নয়।
দ্বৈত পথে চলার (dual tracking) উপর বিধিনিষেধ। এর অর্থ হলো, বিকল্পের জন্য একটি সম্পূর্ণ আবেদন সার্ভিসার যখন এখনো পর্যালোচনা করছে, তখনই ফোরক্লোজার এগিয়ে নেওয়া।
কখন ক্যালিফোর্নিয়ার একজন আইনজীবীকে কল করবেন
এগুলোর কোনোটি সত্য হলে এখনই ক্যালিফোর্নিয়ার একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত আইনজীবীকে কল করুন।
- আপনার ট্রাস্টির বিক্রয়ের তারিখ নির্ধারিত হয়েছে।
- আপনি খেলাপির নোটিশ বা ট্রাস্টির বিক্রয়ের নোটিশ পেয়েছেন।
- আপনি আপনার সার্ভিসারের কাছে একটি বিকল্পের জন্য আবেদন করেছেন এবং তা কোন অবস্থায় আছে জানেন না।
- ঋণের পাশাপাশি আপনার টাইটেল (মালিকানা স্বত্ব) নিয়ে সমস্যা, উত্তরাধিকার সম্পত্তি (estate), বিবাহবিচ্ছেদ, বা সহ-মালিকের সাথে বিরোধ আছে।
- কেউ আপনাকে বলেছে যে আপনার ঋণদাতার বিরুদ্ধে আপনার একটি দাবি আছে।
- কেউ আপনাকে আপনার দলিল তাদের নামে লিখে দিতে বা কাউকে আমমোক্তারনামা (power of attorney) দিতে বলেছে।
- আপনি দেউলিয়াত্বের কথা ভাবছেন।
নিশ্চিত নন? আমাদের কল করুন, আমরা আপনাকে একজন আইনজীবীর সন্ধান দেব।
ক্যালিফোর্নিয়ার বাড়ির মালিকদের জন্য অন্যান্য সাহায্য
ক্যালিফোর্নিয়া আবাসন অর্থায়ন সংস্থা (California Housing Finance Agency)। এটি বাড়ির মালিকদের জন্য বিনামূল্যে ফোরক্লোজার পরামর্শ পরিচালনা ও অর্থায়ন করে।
বার অ্যাসোসিয়েশনের রেফারেল সেবা। আপনার অঙ্গরাজ্য ও কাউন্টির বার অ্যাসোসিয়েশন আইনজীবী রেফারেল সেবা চালায়, যেখানে আপনি সরাসরি কল করতে পারেন।
আইনি সহায়তা (legal aid) ও আইনি সেবা সংস্থা। এরা যোগ্য ব্যক্তিদের বিনা খরচে সাহায্য করে, এবং অনেকে ফোরক্লোজারের মামলাও দেখে। HUD-অনুমোদিত আবাসন পরামর্শদাতারা আপনাকে তাদের সন্ধান দিতে পারেন।
ক্যালিফোর্নিয়া ফোরক্লোজার পরামর্শদাতাদের নিয়ন্ত্রণ করে
ক্যালিফোর্নিয়া ফোরক্লোজার পরামর্শদাতাদের নিয়ন্ত্রণ করে California Civil Code section 2945 ও পরবর্তী ধারাগুলোর অধীনে। এই আইন লঙ্ঘন করা একটি অপরাধ। প্রতিটি লঙ্ঘনের জন্য সর্বোচ্চ $10,000 জরিমানা এবং সর্বোচ্চ এক বছর কাউন্টি কারাগারে কারাদণ্ড হতে পারে (Civil Code section 2945.7)।
Civil Code section 2945.45 অনুযায়ী, ক্যালিফোর্নিয়ায় এই কাজ করার আগে একজন ফোরক্লোজার পরামর্শদাতাকে ক্যালিফোর্নিয়া বিচার বিভাগে (California Department of Justice) নিবন্ধন করতে হবে, একটি বৈধ নিবন্ধন সনদ রাখতে হবে, এবং $100,000-এর একটি জামানত বন্ড (surety bond) বজায় রাখতে হবে। এই নিবন্ধন ছাড়া কাজ করলে $1,000 থেকে $25,000 পর্যন্ত জরিমানা এবং সর্বোচ্চ এক বছর কাউন্টি কারাগারে কারাদণ্ড হতে পারে।
ক্যালিফোর্নিয়ার আইনে আরও বলা আছে যে একজন ফোরক্লোজার পরামর্শদাতা আপনার আমমোক্তারনামা (power of attorney) নিতে পারবে না এবং আপনার বাড়িতে কোনো স্বার্থ (interest) নিতে পারবে না।
একজন মানুষের সাথে কথা বলুন।
সোমবার থেকে শুক্রবার, সকাল ৯:০০টা থেকে সন্ধ্যা ৬:০০টার মধ্যে 516-499-1731 নম্বরে কল করুন। অনুরোধ করলে শনিবারের অ্যাপয়েন্টমেন্ট পাওয়া যায়। আমরা অন্য কোনো ক্লায়েন্টের সাথে থাকলে, আপনার নাম, আপনার ফোন নম্বর এবং আপনার সম্পত্তি কোন কাউন্টিতে তা জানিয়ে একটি বার্তা রেখে দিন, আমরা আপনাকে ফিরতি কল করব।
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
customerservice@
| সোমবার থেকে শুক্রবার | সকাল ৯:০০টা থেকে সন্ধ্যা ৬:০০টা |
|---|---|
| শনিবার | শুধু অ্যাপয়েন্টমেন্টের মাধ্যমে |
| রবিবার | বন্ধ |
বিনামূল্যে সাহায্যও পাওয়া যায়।
ফোরক্লোজারের বিষয়ে সাহায্যের জন্য আপনাকে কাউকে টাকা দিতে হবে না। HUD-অনুমোদিত আবাসন পরামর্শ সংস্থাগুলো সারা দেশে বিনামূল্যে পরামর্শ দেয়। 1-800-569-4287 নম্বরে কল করুন অথবা hud.gov দেখুন। অনেক অঙ্গরাজ্য ও কাউন্টিও বিনামূল্যে ফোরক্লোজার প্রতিরোধ কর্মসূচি চালায়। আপনি কখনো আমাদের নিয়োগ করুন বা না করুন, আমরা চাই আপনি এগুলোর কথা জানুন।
আপনার যদি সামনে কোনো বিক্রয়ের তারিখ বা আদালতের তারিখ থাকে, তাহলে আজই একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত আইনজীবীকে কল করুন।
আমরা কোনো আইনি প্রতিষ্ঠান নই।
Prime Real Estate Consultants একটি সম্পত্তি বিষয়ক অনুসন্ধান ও পরামর্শ প্রতিষ্ঠান। আমরা আইন পেশার চর্চা করি না বা কারো প্রতিনিধিত্ব করি না, এবং এই সাইটের কোনো কিছুই আইনি, কর বা আর্থিক পরামর্শ নয়। আমাদের সাথে যোগাযোগ করলে বা কোনো সেবা কিনলে আইনজীবী-মক্কেল সম্পর্ক তৈরি হয় না।