Лишение права выкупа в Сан-Франциско и как найти адвоката.
В Калифорнии мы только организуем направление к адвокатам.
Ниже рассказано, как происходит лишение права выкупа в Калифорнии, какие уведомления запускают отсчёт сроков и где найти помощь.
Вопросы о направлении к адвокату в Калифорнии: 516-499-1731.
Как работает направление к адвокату
Позвоните и расскажите, как обстоят дела. Мы подскажем вам лицензированного адвоката в Калифорнии, источник бесплатной помощи или и то, и другое.
Каждый адвокат, к которому мы вас направляем, независим, и никто из них не работает на нас. Вы были бы их клиентом, а не нашим, и они сами устанавливают свои гонорары.
Спросите, и мы назовём вам имена адвокатов, с которыми мы работали. Прежде чем кого-либо нанять, проверьте лицензию адвоката и получите соглашение о гонораре в письменном виде. Выбор всегда за вами.
Прочитайте наше полное раскрытие информации о направлении к адвокатам.
В Калифорнии лишение права выкупа в основном происходит вне суда
В большинстве жилищных кредитов в Калифорнии используется договор доверительного залога (deed of trust), а не ипотека. Он содержит право продажи (power of sale), позволяющее доверительному управляющему (trustee, третьей стороне, указанной в документе) продать недвижимость без судебного иска.
Поэтому в большинстве случаев лишения права выкупа в Калифорнии нет ни искового заявления, ни повестки, ни судьи, если только домовладелец сам не подаст иск. Судебное лишение права выкупа здесь существует, но встречается редко. Если вы ждёте судебных документов, они могут так и не прийти.
Уведомления, которые продвигают лишение права выкупа в Калифорнии, являются зарегистрированными публичными документами. В Сан-Франциско они направляются оценщику-регистратору (Assessor-Recorder); любое судебное дело рассматривает Высший суд Калифорнии округа Сан-Франциско (Superior Court of California, County of San Francisco).
Каждый этап, от уведомления о неисполнении обязательств до продажи
Общая схема внесудебного лишения права выкупа в Калифорнии по порядку.
-
Контакт до регистрации каких-либо документов
Калифорния, как правило, требует, чтобы обслуживающая компания сначала попыталась связаться с заёмщиком по поводу альтернатив. Записывайте каждый звонок и сохраняйте каждое письмо.
-
Уведомление о неисполнении обязательств (Notice of Default)
Регистрируется у регистратора округа и отправляется заёмщику по почте. С него начинается отсчёт сроков, поэтому ищите его в первую очередь. Срок для погашения просрочки по кредиту обычно составляет три месяца.
-
Уведомление о продаже доверительным управляющим (Notice of Trustee's Sale)
Регистрируется, отправляется по почте, вывешивается на объекте недвижимости и публикуется не менее чем за 20 дней до продажи. В нём указаны дата, время и место.
-
Продажа доверительным управляющим
Публичный аукцион, который проводит доверительный управляющий или заменяющий доверительный управляющий, а не суд.
-
После продажи
Доверительный управляющий выдаёт покупателю акт о праве собственности. Ограничивают ли калифорнийские правила о запрете взыскания недостачи (anti-deficiency rules) то, чего может добиваться кредитор, зависит от кредита.
Сколько это занимает. Обычно не менее четырёх месяцев от уведомления о неисполнении обязательств до продажи, часто дольше. Не стройте планы в расчёте на минимальный срок. Ориентируйтесь на даты в своих документах.
Защита по Биллю о правах домовладельцев (Homeowner Bill of Rights)
Билль о правах домовладельцев Калифорнии (Homeowner Bill of Rights) даёт заёмщикам по жилищным кредитам определённые меры защиты. В общих чертах стоит знать о двух из них.
Единое контактное лицо. Обслуживающая компания должна закрепить за заёмщиком одного человека или одну команду, а не разных людей при каждом звонке.
Ограничения на «двойной путь» (dual tracking). Так называют продвижение процесса лишения права выкупа в то время, когда обслуживающая компания ещё рассматривает поданное полное заявление об альтернативе.
Когда звонить адвокату в Калифорнии
Позвоните лицензированному адвокату в Калифорнии сейчас же, если верно что-либо из следующего.
- У вас назначена дата продажи доверительным управляющим.
- Вы получили уведомление о неисполнении обязательств или уведомление о продаже доверительным управляющим.
- Вы подали в обслуживающую компанию заявление об альтернативе и не знаете, на каком оно этапе.
- Помимо кредита, у вас проблема с правом собственности, наследственное дело, развод или спор с совладельцем.
- Кто-то сказал вам, что у вас есть основания для иска против вашего кредитора.
- Кто-то попросил вас переоформить ваш акт о праве собственности или выдать кому-либо доверенность.
- Вы думаете о банкротстве.
Не уверены? Позвоните нам, и мы подскажем вам адвоката.
Другая помощь для домовладельцев в Калифорнии
Агентство по финансированию жилья Калифорнии (California Housing Finance Agency). Оно организует и финансирует бесплатное консультирование домовладельцев по вопросам лишения права выкупа.
Службы направления при коллегиях адвокатов. При коллегиях адвокатов вашего штата и округа работают службы направления к юристам, куда вы можете позвонить напрямую.
Организации юридической помощи (legal aid и legal services). Они бесплатно помогают людям, которые соответствуют требованиям, и многие из них занимаются делами о лишении права выкупа. Одобренные HUD консультанты по жилищным вопросам могут подсказать, куда обратиться.
Калифорния регулирует деятельность консультантов по вопросам лишения права выкупа
Калифорния регулирует деятельность консультантов по вопросам лишения права выкупа в соответствии с разделом 2945 Гражданского кодекса Калифорнии (California Civil Code section 2945) и последующими разделами. Нарушение этого закона является преступлением. За каждое нарушение может грозить штраф до $10 000 и до одного года заключения в окружной тюрьме (Civil Code section 2945.7).
Согласно разделу 2945.45 Гражданского кодекса (Civil Code section 2945.45), консультант по вопросам лишения права выкупа должен зарегистрироваться в Министерстве юстиции Калифорнии (California Department of Justice), иметь действующее свидетельство о регистрации и поддерживать поручительство (surety bond) на сумму $100 000, прежде чем выполнять такую работу в Калифорнии. За деятельность без такой регистрации может грозить штраф от $1000 до $25 000 и до одного года заключения в окружной тюрьме.
Закон Калифорнии также гласит, что консультант по вопросам лишения права выкупа не может брать у вас доверенность и не может приобретать никаких прав на ваш дом.
Поговорите с живым человеком.
Звоните по номеру 516-499-1731 с понедельника по пятницу, с 9:00 до 18:00. Встречу в субботу можно назначить по запросу. Если мы заняты с другим клиентом, оставьте сообщение, указав ваше имя, номер телефона и округ, в котором находится ваша недвижимость, и мы вам перезвоним.
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
customerservice@
| С понедельника по пятницу | с 9:00 до 18:00 |
|---|---|
| Суббота | Только по предварительной записи |
| Воскресенье | Выходной |
Есть и бесплатная помощь.
Вы не обязаны никому платить за помощь при лишении права выкупа. Одобренные HUD агентства жилищного консультирования бесплатно консультируют по всей стране. Позвоните по номеру 1-800-569-4287 или посетите сайт hud.gov. Во многих штатах и округах также действуют бесплатные программы по предотвращению лишения права выкупа. Мы хотим, чтобы вы знали о них, независимо от того, воспользуетесь ли вы когда-нибудь нашими услугами.
Если у вас скоро дата продажи с торгов или дата судебного заседания, позвоните лицензированному адвокату сегодня же.
Мы не юридическая фирма.
Prime Real Estate Consultants является компанией, которая занимается исследованиями по недвижимости и консультированием. Мы не занимаемся юридической практикой и никого не представляем, и ничто на этом сайте не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Обращение к нам или покупка услуги не создаёт отношений адвоката и клиента.