سان فرانسسکو میں فورکلوژر، اور وکیل کیسے تلاش کریں۔
کیلیفورنیا میں ہم صرف وکیل کے ریفرل کا انتظام کرتے ہیں۔
یہاں جانیں کہ کیلیفورنیا میں فورکلوژر کیسے ہوتا ہے، کون سے نوٹس مدت کا آغاز کرتے ہیں، اور مدد کہاں سے ملے۔
کیلیفورنیا کے کسی وکیل کے پاس ریفرل کے بارے میں سوالات: 516-499-1731۔
وکیل کا ریفرل کیسے کام کرتا ہے
کال کریں اور ہمیں بتائیں کہ معاملہ کہاں تک پہنچا ہے۔ ہم آپ کو کیلیفورنیا کے کسی لائسنس یافتہ وکیل، مفت مدد کے کسی ذریعے، یا دونوں کی طرف رہنمائی کرتے ہیں۔
ہم جس بھی وکیل کے پاس آپ کو بھیجتے ہیں وہ خود مختار ہے، اور ان میں سے کوئی بھی ہمارے لیے کام نہیں کرتا۔ آپ ان کے موکل ہوں گے، ہمارے نہیں، اور وہ اپنی فیس خود طے کرتے ہیں۔
پوچھیں، اور ہم آپ کو ان وکلاء کے نام دیں گے جن کے ساتھ ہم نے کام کیا ہے۔ کسی کی خدمات حاصل کرنے سے پہلے وکیل کے لائسنس کی تصدیق کریں اور فیس کا معاہدہ تحریری طور پر لیں۔ انتخاب ہمیشہ آپ کا ہے۔
کیلیفورنیا میں فورکلوژر زیادہ تر عدالت سے باہر ہوتا ہے
کیلیفورنیا میں زیادہ تر گھریلو قرضوں میں رہن نامے کے بجائے ڈیڈ آف ٹرسٹ استعمال ہوتی ہے۔ اس میں فروخت کا اختیار (power of sale) ہوتا ہے، جو ایک ٹرسٹی (دستاویز میں نامزد ایک تیسرا فریق) کو مقدمے کے بغیر جائیداد فروخت کرنے کی اجازت دیتا ہے۔
اس لیے کیلیفورنیا میں زیادہ تر فورکلوژر میں نہ کوئی شکایت نامہ ہوتا ہے، نہ سمن، اور نہ کوئی جج، جب تک کہ گھر کا مالک خود مقدمہ دائر نہ کرے۔ یہاں عدالتی فورکلوژر بھی ہوتے ہیں مگر کم۔ اگر آپ عدالتی کاغذات کا انتظار کر رہے ہیں، تو ہو سکتا ہے وہ کبھی نہ آئیں۔
کیلیفورنیا میں فورکلوژر کو آگے بڑھانے والے نوٹس درج شدہ عوامی دستاویزات ہوتے ہیں۔ سان فرانسسکو میں یہ اسیسر ریکارڈر (Assessor-Recorder) کے پاس جاتے ہیں؛ کوئی بھی عدالتی مقدمہ کیلیفورنیا کی سپیریئر کورٹ، کاؤنٹی آف سان فرانسسکو (Superior Court of California, County of San Francisco) میں جاتا ہے۔
ہر مرحلہ، نادہندگی کے نوٹس سے فروخت تک
کیلیفورنیا میں غیر عدالتی فورکلوژر کا عمومی خاکہ، ترتیب وار۔
-
کچھ بھی درج ہونے سے پہلے رابطہ
کیلیفورنیا میں عام طور پر سروسر کے لیے لازمی ہے کہ وہ پہلے متبادل راستوں کے بارے میں قرض لینے والے سے رابطہ کرنے کی کوشش کرے۔ ہر کال نوٹ کریں اور ہر خط سنبھال کر رکھیں۔
-
نادہندگی کا نوٹس (Notice of Default)
یہ کاؤنٹی ریکارڈر (county recorder) کے دفتر میں درج کیا جاتا ہے اور قرض لینے والے کو ڈاک سے بھیجا جاتا ہے۔ اسی سے مدت شروع ہوتی ہے، اس لیے سب سے پہلے اسے تلاش کریں۔ قرض کی واجب الادا رقم ادا کر کے اسے دوبارہ باقاعدہ کرنے کی مدت عام طور پر تین مہینے ہوتی ہے۔
-
ٹرسٹی کی فروخت کا نوٹس (Notice of Trustee's Sale)
یہ فروخت سے کم از کم 20 دن پہلے درج کیا جاتا ہے، ڈاک سے بھیجا جاتا ہے، جائیداد پر چسپاں کیا جاتا ہے، اور شائع کیا جاتا ہے۔ اس میں تاریخ، وقت اور جگہ درج ہوتی ہے۔
-
ٹرسٹی کی فروخت
ایک عوامی نیلامی جو ٹرسٹی یا متبادل ٹرسٹی کرواتا ہے، عدالت نہیں۔
-
فروخت کے بعد
ٹرسٹی خریدار کو ڈیڈ جاری کرتا ہے۔ کیلیفورنیا کے کمی کی رقم سے متعلق قواعد (anti-deficiency rules) اس بات کو محدود کرتے ہیں یا نہیں کہ قرض دہندہ کس رقم کا مطالبہ کر سکتا ہے، اس کا انحصار قرض پر ہے۔
اس میں کتنا وقت لگتا ہے۔ عام طور پر نادہندگی کے نوٹس سے فروخت تک کم از کم چار مہینے، اکثر اس سے زیادہ۔ کم سے کم مدت کو بنیاد بنا کر منصوبہ نہ بنائیں۔ اپنے کاغذات پر درج تاریخوں پر عمل کریں۔
گھر کے مالکان کے حقوق کے بل (Homeowner Bill of Rights) کے تحت تحفظات
کیلیفورنیا کا گھر کے مالکان کے حقوق کا بل (Homeowner Bill of Rights) رہائشی قرض لینے والوں کو مخصوص تحفظات دیتا ہے۔ عمومی طور پر، ان میں سے دو کے بارے میں جاننا مفید ہے۔
رابطے کا ایک ہی ذریعہ۔ سروسر کو قرض لینے والے کے لیے ایک شخص یا ٹیم مقرر کرنا لازمی ہے، نہ کہ ہر کال پر ایک نئی آواز۔
دوہرے راستے (dual tracking) پر پابندیاں۔ اس سے مراد فورکلوژر کو آگے بڑھانا ہے جبکہ سروسر ابھی کسی متبادل کے لیے مکمل درخواست کا جائزہ لے رہا ہو۔
کیلیفورنیا کے وکیل کو کب کال کریں
اگر ان میں سے کوئی بات درست ہے تو ابھی کیلیفورنیا کے کسی لائسنس یافتہ وکیل کو کال کریں۔
- ٹرسٹی کی فروخت کی تاریخ مقرر ہو چکی ہے۔
- آپ کو نادہندگی کا نوٹس یا ٹرسٹی کی فروخت کا نوٹس موصول ہوا ہے۔
- آپ نے اپنے سروسر کو کسی متبادل کے لیے درخواست دی ہے اور آپ نہیں جانتے کہ وہ کس مرحلے پر ہے۔
- قرض کے ساتھ ساتھ آپ کو ملکیت (ٹائٹل) کا کوئی مسئلہ، ترکہ (estate)، طلاق، یا شریک مالک کے ساتھ کوئی تنازع درپیش ہے۔
- کسی نے آپ کو بتایا ہے کہ آپ کا اپنے قرض دہندہ کے خلاف کوئی دعویٰ بنتا ہے۔
- کسی نے آپ سے اپنی ڈیڈ ان کے نام منتقل کرنے یا کسی کو مختار نامہ (power of attorney) دینے کو کہا ہے۔
- آپ دیوالیہ پن کے بارے میں سوچ رہے ہیں۔
یقین نہیں؟ ہمیں کال کریں، ہم آپ کو کسی وکیل کی طرف رہنمائی کریں گے۔
کیلیفورنیا کے گھر کے مالکان کے لیے دیگر مدد
کیلیفورنیا کا ادارہ برائے ہاؤسنگ فنانس (California Housing Finance Agency)۔ یہ گھر کے مالکان کے لیے فورکلوژر کی مفت کونسلنگ چلاتا ہے اور اس کے لیے فنڈ فراہم کرتا ہے۔
بار ایسوسی ایشن کی ریفرل سروسز۔ آپ کی ریاست اور کاؤنٹی کی بار ایسوسی ایشنز وکیلوں کے ریفرل کی سروسز چلاتی ہیں جنہیں آپ براہ راست کال کر سکتے ہیں۔
قانونی امداد اور قانونی خدمات کی تنظیمیں۔ یہ اہل افراد کی بغیر کسی معاوضے کے مدد کرتی ہیں، اور ان میں سے بہت سی فورکلوژر کے معاملات دیکھتی ہیں۔ HUD سے منظور شدہ ہاؤسنگ کونسلرز آپ کو ان کی طرف رہنمائی کر سکتے ہیں۔
کیلیفورنیا فورکلوژر کنسلٹنٹس کو ریگولیٹ کرتا ہے
کیلیفورنیا فورکلوژر کنسلٹنٹس کو California Civil Code section 2945 اور اس کے بعد کی دفعات کے تحت ریگولیٹ کرتا ہے۔ اس قانون کی خلاف ورزی ایک جرم ہے۔ اس پر ہر خلاف ورزی کے لیے $10,000 تک جرمانہ اور کاؤنٹی جیل میں ایک سال تک قید ہو سکتی ہے (Civil Code section 2945.7)۔
Civil Code section 2945.45 کے تحت، کیلیفورنیا میں یہ کام کرنے سے پہلے فورکلوژر کنسلٹنٹ کے لیے لازمی ہے کہ وہ کیلیفورنیا کے محکمۂ انصاف (California Department of Justice) کے پاس رجسٹریشن کروائے، رجسٹریشن کا کارآمد سرٹیفکیٹ رکھے، اور $100,000 کا ضمانتی بانڈ (surety bond) برقرار رکھے۔ اس رجسٹریشن کے بغیر کام کرنے پر $1,000 سے $25,000 تک جرمانہ اور کاؤنٹی جیل میں ایک سال تک قید ہو سکتی ہے۔
کیلیفورنیا کا قانون یہ بھی کہتا ہے کہ فورکلوژر کنسلٹنٹ آپ سے مختار نامہ (power of attorney) نہیں لے سکتا اور آپ کے گھر میں کوئی حق (interest) حاصل نہیں کر سکتا۔
کسی انسان سے بات کریں۔
پیر سے جمعہ، صبح 9:00 بجے سے شام 6:00 بجے تک 516-499-1731 پر کال کریں۔ درخواست پر ہفتے کے دن اپائنٹمنٹ دستیاب ہیں۔ اگر ہم کسی دوسرے کلائنٹ کے ساتھ ہوں تو پیغام میں اپنا نام، اپنا فون نمبر اور اس کاؤنٹی کا نام چھوڑ دیں جس میں آپ کی جائیداد واقع ہے، اور ہم آپ کو واپس کال کریں گے۔
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
customerservice@
| پیر سے جمعہ | صبح 9:00 بجے سے شام 6:00 بجے تک |
|---|---|
| ہفتہ | صرف اپائنٹمنٹ پر |
| اتوار | بند |
مفت مدد بھی دستیاب ہے۔
فورکلوژر میں مدد کے لیے آپ کو کسی کو پیسے دینے کی ضرورت نہیں ہے۔ HUD سے منظور شدہ ہاؤسنگ کونسلنگ ایجنسیاں ملک بھر میں مفت کونسلنگ فراہم کرتی ہیں۔ 1-800-569-4287 پر کال کریں یا hud.gov دیکھیں۔ بہت سی ریاستیں اور کاؤنٹیاں بھی فورکلوژر سے بچاؤ کے مفت پروگرام چلاتی ہیں۔ ہم چاہتے ہیں کہ آپ ان کے بارے میں جانیں، چاہے آپ کبھی ہماری خدمات حاصل کریں یا نہ کریں۔
اگر فروخت کی تاریخ یا عدالت میں پیشی کی تاریخ قریب آ رہی ہے تو آج ہی کسی لائسنس یافتہ وکیل کو کال کریں۔
ہم قانونی فرم نہیں ہیں۔
Prime Real Estate Consultants جائیداد کی تحقیق اور مشاورت کا ایک کاروبار ہے۔ ہم وکالت نہیں کرتے اور نہ ہی کسی کی نمائندگی کرتے ہیں، اور اس سائٹ پر موجود کوئی بھی بات قانونی، ٹیکس یا مالی مشورہ نہیں ہے۔ ہم سے رابطہ کرنے یا کوئی سروس خریدنے سے وکیل اور موکل کا رشتہ قائم نہیں ہوتا۔