فورکلوژر کی اصطلاحات کی وضاحت
آپ کے فورکلوژر کے کاغذات پر لکھے الفاظ، آسان زبان میں۔
گھر کے مالکان یہ الفاظ کسی جج، قرض دہندہ کے وکیل یا کسی پڑوسی سے سنتے ہیں۔ یہاں یہ انگریزی حروفِ تہجی کی ترتیب سے دیے گئے ہیں۔ فورکلوژر کا قانون ریاستی قانون ہے، اس لیے ایک ہی لفظ کا مطلب مختلف جگہوں پر مختلف ہو سکتا ہے۔ جہاں کوئی قاعدہ صرف نیویارک کا ہو، وہاں اندراج میں یہ بات بتا دی گئی ہے۔
A سے C تک
پوری رقم کا فوری مطالبہ (Acceleration)۔ جب قرض دہندہ ماہانہ قسطوں کے بجائے پورا باقی ماندہ بقایا ایک ساتھ واجب الادا قرار دے دیتا ہے۔ قرض دہندہ کے خطوط میں عام طور پر بتایا جاتا ہے کہ ایسا کب ہوا۔
التوا (Adjournment)۔ عدالت میں پیشی کی تاریخ یا فروخت کی تاریخ کو بعد کی کسی تاریخ تک ملتوی کرنا۔ ایسا ہوگا یا نہیں، اس کا فیصلہ جج یا عدالت کا کوئی افسر کرتا ہے۔
حلف نامہ (Affidavit)۔ حقائق پر مبنی ایک تحریری بیان، جس پر دستخط کیے جاتے ہیں اور حلفاً تصدیق کی جاتی ہے کہ یہ سچ ہے۔ جھوٹے حلف نامے پر دستخط کرنا جرم ہو سکتا ہے۔
جواب (Answer)۔ قرض دہندہ کے مقدمے پر گھر کے مالک کا تحریری جواب۔ زیادہ تر ریاستوں میں اسے جمع کرانے کی مدت مختصر ہوتی ہے، اور یہ مدت گزر جانے پر یک طرفہ فیصلہ ہو سکتا ہے۔
رہن کا تفویض نامہ (Assignment of mortgage)۔ ایک درج شدہ کاغذ جو ظاہر کرتا ہے کہ ایک کمپنی نے رہن دوسری کمپنی کو منتقل کر دیا۔ عوامی ریکارڈ اسی کے ذریعے دکھاتا ہے کہ اب قرض کس کے پاس ہے۔
شکایت نامہ (Complaint)۔ وہ دستاویز جس سے مقدمہ شروع ہوتا ہے اور جس میں بتایا جاتا ہے کہ قرض دہندہ عدالت سے کیا مانگ رہا ہے۔ یہ عام طور پر سمن کے ساتھ پہنچایا جاتا ہے۔
D سے F تک
فورکلوژر کے بدلے ڈیڈ کی حوالگی (Deed in lieu of foreclosure)۔ ایک معاہدہ جس میں گھر کا مالک فورکلوژر کے بجائے جائیداد قرض دہندہ کے نام منتقل کر دیتا ہے۔ کوئی باقی ماندہ قرض ختم ہوتا ہے یا نہیں، اس کا انحصار معاہدے پر ہے۔
ڈیڈ آف ٹرسٹ (Deed of trust)۔ بہت سی ریاستوں میں قرض کی ضمانت رہن نامے کے بجائے ڈیڈ آف ٹرسٹ کے ذریعے ہوتی ہے۔ وہ ریاستیں اکثر عدالتی مقدمے کے بغیر فروخت کی اجازت دیتی ہیں۔
ڈیفالٹ (Default)۔ کسی ایسی بات پر عمل نہ کرنا جو قرض کے کاغذات یا عدالت لازمی قرار دیں۔ قرض کے معاملے میں اس کا مطلب عام طور پر قسطیں ادا نہ کرنا (نادہندگی) ہے، اور عدالتی مقدمے میں وقت پر جواب نہ دینا۔
یک طرفہ فیصلہ (Default judgment)۔ وہ عدالتی فیصلہ جو عدالت کسی ایسے فریق کے خلاف جاری کر سکتی ہے جس نے آخری تاریخ تک جواب نہیں دیا۔ فورکلوژر میں اس کا مطلب ہے کہ کوئی جواب جمع نہیں کرایا گیا۔
کمی کی رقم کا عدالتی فیصلہ (Deficiency judgment)۔ قرض کے اس حصے کی ادائیگی کا عدالتی فیصلہ جو فروخت سے پورا نہیں ہوا۔ کچھ ریاستیں اس کی اجازت دیتی ہیں، کچھ اسے محدود کرتی ہیں، اور کچھ اس پر پابندی لگاتی ہیں۔
ڈاکٹ (Docket)۔ کسی مقدمے میں جمع کرائی گئی ہر چیز کی عدالتی فہرست، تاریخ کی ترتیب سے۔ بہت سی عدالتیں ڈاکٹ آن لائن شائع کرتی ہیں، اگرچہ ہر کاؤنٹی ایسا نہیں کرتی۔
ادائیگی میں عارضی مہلت (Forbearance)۔ سروسر کے ساتھ ایک تحریری معاہدہ جس کے تحت ایک مقررہ مدت کے لیے قسطیں روک دی جاتی ہیں یا کم کر دی جاتی ہیں۔ یہ معافی نہیں ہے: روکی گئی رقوم کا پھر بھی کوئی حل نکالنا ہوتا ہے۔
I سے L تک
انڈیکس نمبر (Index number)۔ وہ نمبر جو عدالت کسی مقدمے کے شروع ہونے پر اسے دیتی ہے۔ اس مقدمے میں جمع کرائے گئے ہر کاغذ پر یہ نمبر درج ہوتا ہے۔
فورکلوژر اور فروخت کا عدالتی فیصلہ (Judgment of foreclosure and sale)۔ عدالت کا ایک حکم جو فورکلوژر کا فیصلہ کرتا ہے، واجب الادا رقم بتاتا ہے، اور جائیداد فروخت کرنے کا حکم دیتا ہے۔ اس پر جج دستخط کرتا ہے، قرض دہندہ نہیں۔
عدالتی اور غیر عدالتی فورکلوژر (Judicial and non-judicial foreclosure)۔ عدالتی فورکلوژر میں قرض دہندہ عدالت میں مقدمہ دائر کرتا ہے اور نتیجے کا فیصلہ جج کرتا ہے۔ غیر عدالتی فورکلوژر میں قرض کے کاغذات میں موجود فروخت کا اختیار (power of sale) عدالت سے باہر فروخت کی اجازت دیتا ہے۔
زیرِ سماعت مقدمے کا نوٹس (Lis pendens)۔ زمینی ریکارڈ میں درج ایک نوٹس جس میں بتایا جاتا ہے کہ جائیداد پر اثر انداز ہونے والا ایک مقدمہ شروع ہو چکا ہے۔ یہ ریکارڈ تلاش کرنے والے ہر شخص کو بتاتا ہے کہ ایک مقدمہ موجود ہے۔
قرض میں ترمیم (Loan modification)۔ موجودہ قرض میں ایک مستقل تحریری تبدیلی: شرحِ سود، مدت، ماہانہ قسط، یا باقی رقم میں۔ قرض دہندہ پر اس کے لیے رضامند ہونا لازم نہیں۔
نقصان میں کمی کے اقدامات (Loss mitigation)۔ فورکلوژر کی فروخت کے متبادل طریقوں کا عمومی نام: قرض میں ترمیم، ادائیگی کا منصوبہ، ادائیگی میں عارضی مہلت، شارٹ سیل، یا فورکلوژر کے بدلے ڈیڈ کی حوالگی۔ یہ ایک باضابطہ عمل ہے جس کی آخری تاریخیں ہوتی ہیں۔
M سے N تک
رہن نامہ (Mortgage)۔ وہ کاغذ جو قرض کی ضمانت کے طور پر قرض دہندہ کو جائیداد پر ایک دعویٰ دیتا ہے۔ یہ کاؤنٹی کے زمینی ریکارڈ میں درج کیا جاتا ہے۔
درخواست (Motion)۔ عدالت سے کوئی کام کرنے کی تحریری درخواست۔ فورکلوژر کی فائل میں اکثر کئی درخواستیں ہوتی ہیں، دونوں میں سے کسی بھی فریق کی طرف سے۔
مقدمہ خارج کرنے کی درخواست (Motion to dismiss)۔ عدالت سے مقدمہ ختم کرنے کی تحریری درخواست۔ اس کی بنیادیں تکنیکی ہوتی ہیں، ریاست کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہیں، اور عام طور پر انہیں ابتدا ہی میں اٹھانا پڑتا ہے۔
CPLR 5015 کے تحت فیصلہ منسوخ کرنے کی درخواست (Motion to vacate)۔ نیویارک میں، عدالت سے کسی ایسے فیصلے کو منسوخ کرنے کی تحریری درخواست جو پہلے ہی جاری ہو چکا ہو، ان محدود صورتوں میں جن کی وہ قانون اجازت دیتا ہے۔ دوسری ریاستوں میں فیصلہ منسوخ کرانے کے اپنے قواعد ہیں۔
نوے دن کا نوٹس (Ninety-day notice)۔ نیویارک میں ریاستی قانون عام طور پر گھریلو قرض پر فورکلوژر کا مقدمہ شروع ہونے سے پہلے گھر کے مالک کو 90 دن کا نوٹس دینا لازمی قرار دیتا ہے (RPAPL 1304)۔ دوسری ریاستیں اپنے نوٹس خود مقرر کرتی ہیں۔
پرامیسری نوٹ (Note)۔ وہ کاغذ جس میں قرض لینے والا قرض واپس ادا کرنے کا وعدہ کرتا ہے۔ نوٹ وعدہ ہے، اور رہن نامہ اس کے پیچھے موجود ضمانت ہے۔
نادہندگی کا نوٹس (Notice of default)۔ ایک نوٹس جو قرض لینے والے کو بتاتا ہے کہ قرض کی ادائیگیاں پیچھے ہیں اور اسے دوبارہ باقاعدہ کرنے کے لیے کیا کرنا ہوگا۔ بعض ریاستوں میں یہ نوٹس درج کیا جاتا ہے، اور اس کے بعد انتظار کی ایک مدت ہوتی ہے۔
فروخت کا نوٹس (Notice of sale)۔ وہ نوٹس جس میں بتایا جاتا ہے کہ جائیداد فروخت کی جائے گی، تاریخ، وقت اور جگہ کے ساتھ۔ اس میں دی گئی تاریخ بعد میں بدل سکتی ہے۔
O سے R تک
اظہارِ وجوہ کا حکم (Order to show cause)۔ جج سے کسی معاملے کی جلد سماعت کی درخواست کرنے کا ایک طریقہ، بعض اوقات مختصر نوٹس پر۔ عدالتوں کے سخت قواعد ہیں کہ اسے کب استعمال کیا جا سکتا ہے، اور اس پر دستخط کرنے یا نہ کرنے کا فیصلہ جج کرتا ہے۔
خود اپنی پیروی (Pro se)۔ لاطینی اصطلاح جس کا مطلب ہے کسی عدالتی مقدمے میں وکیل کے بغیر خود اپنی پیروی کرنا۔ عدالت کے کلرک آپ کو بتا سکتے ہیں کہ کاغذات کہاں جمع کرانے ہیں، لیکن یہ نہیں کہ کیا جمع کرانا ہے یا کیا دلیل دینی ہے۔
ملکیت واضح کرنے کا مقدمہ (Quiet title)۔ ایک عدالتی مقدمہ جس میں جج سے یہ طے کرنے کی درخواست کی جاتی ہے کہ جائیداد کا مالک کون ہے اور اس کے خلاف کون سے دعوے درست ہیں۔ یہ عام فورکلوژر کا حصہ نہیں ہے۔
جائیداد چھڑانا (Redemption)۔ وہ حق، جہاں ریاستی قانون یہ حق دیتا ہو، کہ واجب الادا رقم ادا کر کے جائیداد اپنے پاس رکھی جائے یا واپس حاصل کی جائے۔ یہ حق کتنی دیر تک رہتا ہے، اگر ہو تو، اس کا تعین قانون کرتا ہے۔
ریفری (Referee)۔ نیویارک میں، وہ شخص جسے عدالت فورکلوژر میں کوئی ایک کام سنبھالنے کے لیے مقرر کرتی ہے، جیسے واجب الادا رقم کا حساب لگانا یا فروخت کروانا۔ بہت سی ریاستیں اس کے بجائے شیرف، ٹرسٹی یا عدالتی کمشنر (court commissioner) کو استعمال کرتی ہیں۔
ریفری کی رپورٹ (Referee report)۔ نیویارک میں، عدالت کے لیے ریفری کا تحریری بیان، جس میں عام طور پر وہ رقم ہوتی ہے جس پر انحصار کرنے کے لیے عدالت سے کہا جاتا ہے۔ یہ ایک رپورٹ ہے، فیصلہ نہیں۔ ممکن ہے دوسری ریاستیں ریفری بالکل استعمال نہ کریں۔
قرض کی بحالی (Reinstatement)۔ چھوٹی ہوئی قسطیں، اور ساتھ میں وہ اخراجات جن کی قرض کے کاغذات اور قانون اجازت دیتے ہیں، ادا کر کے قرض کو دوبارہ باقاعدہ کرنا۔ ریاستی قانون عام طور پر اس عمل میں ایک ایسا مرحلہ مقرر کرتا ہے جس تک گھر کا مالک قرض کی واجب الادا رقم ادا کر کے اسے دوبارہ باقاعدہ کر سکتا ہے۔
S سے Z تک
کاغذات کی باضابطہ ترسیل (Service of process)۔ جس شخص پر مقدمہ کیا جا رہا ہو اسے عدالتی کاغذات باضابطہ طور پر پہنچانا۔ عام طور پر مدت کی گنتی کاغذات پہنچانے کی تاریخ سے شروع ہوتی ہے۔
سروسر (Servicer)۔ وہ کمپنی جو قسطیں وصول کرتی ہے، ایسکرو اکاؤنٹ چلاتی ہے، اور ماہانہ اسٹیٹمنٹس بھیجتی ہے۔ اکثر یہ قرض کی مالک نہیں ہوتی۔
تصفیہ کانفرنس (Settlement conference)۔ بعض ریاستوں میں، ایک ملاقات جو عدالت ابتدائی مرحلے میں منعقد کرتی ہے اور جس میں گھر کا مالک اور قرض دہندہ فروخت کے متبادل طریقوں پر بات کرتے ہیں۔ نیویارک میں ان گھریلو قرض کے مقدمات میں جن میں مالک خود گھر میں رہتا ہو، عام طور پر یہ کانفرنس لازمی ہے (CPLR 3408)۔ بہت سی ریاستوں میں ایسا کچھ نہیں ہوتا۔
شیرف کی فروخت (Sheriff's sale)۔ بہت سی ریاستوں میں کاؤنٹی کا شیرف فورکلوژر کی نیلامی کرواتا ہے، اور اسے یہی نام دیا جاتا ہے۔ دوسری جگہوں پر یہ ٹرسٹی، ریفری یا کمشنر کی فروخت ہوتی ہے۔
شارٹ سیل (Short sale)۔ واجب الادا رقم سے کم میں فروخت، جس کی قرض دہندہ کو تحریری منظوری دینی ہوتی ہے۔ باقی رقم ختم کی جاتی ہے یا نہیں، اس کا انحصار اسی منظوری پر ہے۔
سمن (Summons)۔ وہ عدالتی کاغذ جو کسی شخص کو بتاتا ہے کہ اس پر مقدمہ کیا جا رہا ہے اور اس کے پاس جواب دینے کے لیے کتنا وقت ہے۔ زیادہ تر دوسری آخری تاریخیں اسی کی تاریخ سے شمار کی جاتی ہیں۔
فاضل رقم (Surplus monies)۔ نیویارک میں، وہ رقم جو فورکلوژر کی فروخت سے قرض، سود اور اخراجات ادا ہونے کے بعد بچ جاتی ہے۔ نیویارک میں اس کے دعوے کا اپنا طریقۂ کار اور آخری تاریخیں ہیں۔ دوسری ریاستیں مختلف نام، طریقۂ کار اور مدتیں استعمال کرتی ہیں۔
ٹرسٹی (Trustee)۔ جن ریاستوں میں ڈیڈ آف ٹرسٹ استعمال ہوتی ہے، وہاں قرض کے کاغذات میں نامزد وہ تیسرا فریق جو عدالتی مقدمے کے بغیر فروخت کروا سکتا ہے۔ ٹرسٹی جج نہیں ہوتا۔
کم سے کم قیمتِ فروخت (Upset price)۔ وہ کم سے کم رقم جس پر فورکلوژر کی نیلامی میں جائیداد فروخت کی جا سکتی ہے، ان ریاستوں میں جہاں یہ طریقہ استعمال ہوتا ہے۔ یہ عدالت یا قانون مقرر کرتا ہے، بولی دینے والا نہیں۔
جواب اور درخواستیں کون جمع کراتا ہے
اوپر دیے گئے الفاظ میں سے کچھ ایسی چیزوں کے نام ہیں جن کی کوئی شخص عدالت سے درخواست کر سکتا ہے۔
جواب، درخواستیں اور اظہارِ وجوہ کے حکم کی درخواستیں مقدمے کا کوئی فریق جمع کراتا ہے۔ یعنی گھر کا مالک، جو خود اپنی پیروی کر رہا ہو، یا کوئی لائسنس یافتہ وکیل جو گھر کے مالک کی طرف سے کام کر رہا ہو۔ ہر ایک کی اپنی آخری تاریخیں اور تقاضے ہیں، اور ان میں سے کچھ ہر ریاست میں موجود نہیں ہیں۔
اگر آپ کا کوئی وکیل نہیں ہے تو آپ کی ریاست یا کاؤنٹی کی بار ایسوسی ایشن وکیلوں کے ریفرل کی سروس چلاتی ہے۔
کسی انسان سے بات کریں۔
پیر سے جمعہ، صبح 9:00 بجے سے شام 6:00 بجے تک 516-499-1731 پر کال کریں۔ درخواست پر ہفتے کے دن اپائنٹمنٹ دستیاب ہیں۔ اگر ہم کسی دوسرے کلائنٹ کے ساتھ ہوں تو پیغام میں اپنا نام، اپنا فون نمبر اور اس کاؤنٹی کا نام چھوڑ دیں جس میں آپ کی جائیداد واقع ہے، اور ہم آپ کو واپس کال کریں گے۔
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
customerservice@
| پیر سے جمعہ | صبح 9:00 بجے سے شام 6:00 بجے تک |
|---|---|
| ہفتہ | صرف اپائنٹمنٹ پر |
| اتوار | بند |
مفت مدد بھی دستیاب ہے۔
فورکلوژر میں مدد کے لیے آپ کو کسی کو پیسے دینے کی ضرورت نہیں ہے۔ HUD سے منظور شدہ ہاؤسنگ کونسلنگ ایجنسیاں ملک بھر میں مفت کونسلنگ فراہم کرتی ہیں۔ 1-800-569-4287 پر کال کریں یا hud.gov دیکھیں۔ بہت سی ریاستیں اور کاؤنٹیاں بھی فورکلوژر سے بچاؤ کے مفت پروگرام چلاتی ہیں۔ ہم چاہتے ہیں کہ آپ ان کے بارے میں جانیں، چاہے آپ کبھی ہماری خدمات حاصل کریں یا نہ کریں۔
اگر فروخت کی تاریخ یا عدالت میں پیشی کی تاریخ قریب آ رہی ہے تو آج ہی کسی لائسنس یافتہ وکیل کو کال کریں۔
ہم قانونی فرم نہیں ہیں۔
Prime Real Estate Consultants جائیداد کی تحقیق اور مشاورت کا ایک کاروبار ہے۔ ہم وکالت نہیں کرتے اور نہ ہی کسی کی نمائندگی کرتے ہیں، اور اس سائٹ پر موجود کوئی بھی بات قانونی، ٹیکس یا مالی مشورہ نہیں ہے۔ ہم سے رابطہ کرنے یا کوئی سروس خریدنے سے وکیل اور موکل کا رشتہ قائم نہیں ہوتا۔