Términos de ejecución hipotecaria, explicados

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure). Un acuerdo en el que el propietario le traspasa la propiedad al prestamista en lugar de pasar por una ejecución hipotecaria. Que se libere o no la deuda restante depende del acuerdo.

Escritura de fideicomiso (deed of trust). En muchos estados, el préstamo está garantizado con una escritura de fideicomiso en lugar de una hipoteca. Esos estados a menudo permiten una venta sin un caso judicial.

Incumplimiento (default). No hacer algo que exigen los documentos del préstamo o el tribunal. En un préstamo, por lo general significa pagos no realizados, y en un caso judicial, no responder a tiempo.

Sentencia en rebeldía (default judgment). Una sentencia que un tribunal puede dictar contra una parte que no respondió dentro del plazo. En una ejecución hipotecaria, eso significa que no se presentó una contestación.

Sentencia por deficiencia (deficiency judgment). Una sentencia de pago de dinero por la parte de la deuda que la venta no cubrió. Algunos estados las permiten, otros las limitan y otros las prohíben.

Expediente judicial (docket). La lista del tribunal de todo lo presentado en un caso, en orden cronológico. Muchos tribunales publican los expedientes judiciales en línea, aunque no todos los condados lo hacen.

Indulgencia (forbearance). Un acuerdo por escrito con el administrador del préstamo para pausar o reducir los pagos durante un período determinado. No es un perdón de la deuda: los montos pausados todavía se tienen que resolver.

Hipoteca (mortgage). El documento que le da a un prestamista un reclamo contra la propiedad como garantía del préstamo. Se registra en los registros de la propiedad del condado.

Moción (motion). Una solicitud por escrito que le pide a un tribunal que haga algo. Un expediente de ejecución hipotecaria a menudo contiene varias, de cualquiera de las partes.

Moción para desestimar (motion to dismiss). Una solicitud por escrito que le pide al tribunal que ponga fin a un caso. Los fundamentos son técnicos, varían según el estado y por lo general deben plantearse al principio.

Moción para anular según la CPLR 5015 (motion to vacate). En Nueva York, una solicitud por escrito que le pide a un tribunal que deje sin efecto una sentencia ya dictada, en las situaciones limitadas que esa ley permite. Otros estados tienen sus propias reglas para dejar sin efecto una sentencia.

Aviso de 90 días (ninety-day notice). En Nueva York, la ley estatal por lo general exige enviar al propietario un aviso de 90 días antes de que comience un caso de ejecución hipotecaria sobre un préstamo para vivienda (RPAPL 1304). Otros estados establecen sus propios avisos.

Pagaré (note). El documento en el que un prestatario promete pagar el préstamo. El pagaré es la promesa, y la hipoteca es la garantía que lo respalda.

Aviso de incumplimiento (notice of default). Un aviso que le informa al prestatario que el préstamo está atrasado y qué haría falta para ponerlo al día. En algunos estados se registra, y después hay un período de espera.

Aviso de venta (notice of sale). El aviso que indica que una propiedad se venderá, con la fecha, la hora y el lugar. La fecha indicada en un aviso puede cambiar más adelante.

Notificación judicial (service of process). La entrega formal de documentos judiciales a la persona demandada. La fecha de la notificación por lo general marca el inicio del plazo.

Administrador del préstamo (servicer). La empresa que recibe los pagos, administra la cuenta de depósito en garantía (escrow) y envía los estados de cuenta mensuales. A menudo no es la dueña del préstamo.

Conferencia de conciliación (settlement conference). En algunos estados, una reunión que el tribunal celebra al principio del caso, en la que el propietario y el prestamista hablan sobre alternativas a una venta. Nueva York por lo general exige una en los casos de préstamos para viviendas ocupadas por sus dueños (CPLR 3408). Muchos estados no tienen nada parecido.

Venta del sheriff (sheriff's sale). En muchos estados, el sheriff del condado lleva a cabo la subasta por ejecución hipotecaria, y por eso se llama así. En otros lugares es una venta del fideicomisario, del referee o del comisionado.

Venta corta (short sale). Una venta por menos del monto adeudado, que el prestamista debe aprobar por escrito. Que se libere o no el saldo restante depende de esa aprobación.

Citación (summons). El documento judicial que le informa a una persona que ha sido demandada y cuánto tiempo tiene para responder. La mayoría de los demás plazos se cuentan a partir de su fecha.

Fondos excedentes (surplus monies). En Nueva York, el dinero que sobra después de que una venta por ejecución hipotecaria ha pagado la deuda, los intereses y los costos. Nueva York tiene su propio proceso de reclamación y sus propios plazos. Otros estados usan nombres, procedimientos y plazos diferentes.

Fideicomisario (trustee). En los estados que usan escrituras de fideicomiso, el tercero nombrado en los documentos del préstamo que puede llevar a cabo una venta sin un caso judicial. Un fideicomisario no es un juez.

Precio mínimo de venta (upset price). El monto más bajo por el que se puede vender una propiedad en una subasta por ejecución hipotecaria, en los estados que lo usan. Lo fija el tribunal o la ley, no un postor.