Пояснение терминов, связанных с лишением права выкупа
Термины из ваших документов о лишении права выкупа, объяснённые простым языком.
Домовладельцы слышат эти слова от судьи, адвоката кредитора или соседа. Здесь они приведены в алфавитном порядке английских терминов. Законы о лишении права выкупа принимаются на уровне штатов, поэтому одно и то же слово может означать разные вещи в разных местах. Если правило действует только в штате Нью-Йорк, в статье об этом сказано.
От A до C
Досрочное взыскание (acceleration). Ситуация, когда кредитор объявляет, что весь оставшийся долг подлежит уплате сразу, а не по месяцам. Обычно в письмах кредитора указано, когда это произошло.
Перенос даты (adjournment). Перенос даты судебного заседания или даты продажи с торгов на более поздний срок. Решение о переносе принимает судья или должностное лицо суда.
Аффидевит (affidavit). Письменное изложение фактов, подписанное под присягой в подтверждение его правдивости. Подписание ложного аффидевита может быть преступлением.
Ответ на иск (answer). Письменный ответ домовладельца на иск кредитора. В большинстве штатов срок для его подачи короткий, и пропуск этого срока может привести к заочному решению.
Переуступка ипотеки (assignment of mortgage). Зарегистрированный документ, который показывает, что одна компания передала ипотеку другой. Именно так в публичных записях видно, кому сейчас принадлежит кредит.
Исковое заявление (complaint). Документ, с которого начинается судебный иск и в котором сказано, чего кредитор просит у суда. Обычно его вручают вместе с повесткой в суд.
От D до F
Передача права собственности вместо лишения права выкупа (deed in lieu of foreclosure). Соглашение, по которому домовладелец передаёт недвижимость кредитору вместо процедуры лишения права выкупа. Будет ли списан оставшийся долг, зависит от соглашения.
Договор доверительного залога (deed of trust). Во многих штатах кредит обеспечивается не ипотекой, а договором доверительного залога. В этих штатах часто допускается продажа без судебного дела.
Неисполнение обязательств (default). Невыполнение того, чего требуют кредитные документы или суд. По кредиту это обычно означает пропущенные платежи, а в судебном деле означает, что ответ не был подан вовремя.
Заочное решение (default judgment). Решение, которое суд может вынести против стороны, не ответившей в установленный срок. В деле о лишении права выкупа это означает, что ответ на иск не был подан.
Решение о взыскании недостачи (deficiency judgment). Судебное решение о взыскании той части долга, которую не покрыла продажа. Одни штаты такие решения разрешают, другие ограничивают, третьи запрещают.
Реестр дела (docket). Составленный судом список всех документов, поданных по делу, в хронологическом порядке. Многие суды публикуют реестры дел онлайн, но не во всех округах это так.
Отсрочка платежей (forbearance). Письменное соглашение с обслуживающей компанией о приостановке или уменьшении платежей на определённый срок. Это не прощение долга: вопрос с приостановленными суммами всё равно придётся решать.
От I до L
Номер дела (index number). Номер, который суд присваивает делу при его возбуждении. Он указан на каждом документе, поданном по этому делу.
Решение о лишении права выкупа и продаже с торгов (judgment of foreclosure and sale). Постановление суда, которое разрешает дело о лишении права выкупа, устанавливает сумму долга и предписывает продать недвижимость. Его подписывает судья, а не кредитор.
Судебное и внесудебное лишение права выкупа (judicial and non-judicial foreclosure). При судебном лишении права выкупа кредитор подаёт иск в суд, и исход дела решает судья. При внесудебном право продажи (power of sale), предусмотренное кредитными документами, позволяет провести продажу вне суда.
Уведомление о судебном споре (lis pendens). Уведомление, зарегистрированное в земельных записях, о том, что начат судебный процесс, затрагивающий недвижимость. Оно сообщает каждому, кто просматривает записи, что такое дело существует.
Изменение условий кредита (loan modification). Постоянное письменное изменение условий существующего кредита: процентной ставки, срока, ежемесячного платежа или остатка долга. Кредитор не обязан на это соглашаться.
Меры по снижению убытков (loss mitigation). Общее название альтернатив продаже с торгов: изменение условий кредита, план погашения задолженности, отсрочка платежей, продажа ниже суммы долга (short sale) или передача права собственности вместо лишения права выкупа (deed in lieu). Это формальная процедура со сроками.
От M до N
Ипотека (mortgage). Документ, который даёт кредитору право требования в отношении недвижимости в качестве обеспечения кредита. Он регистрируется в земельных записях округа.
Ходатайство (motion). Письменная просьба к суду совершить какое-либо действие. В деле о лишении права выкупа их часто несколько, от любой из сторон.
Ходатайство о прекращении дела (motion to dismiss). Письменная просьба к суду прекратить дело. Основания для него технические, различаются в зависимости от штата и обычно должны быть заявлены на раннем этапе.
Ходатайство об отмене решения по CPLR 5015 (motion to vacate). В штате Нью-Йорк письменная просьба к суду отменить уже вынесенное решение в тех ограниченных случаях, которые допускает этот закон. В других штатах действуют свои правила отмены судебного решения.
Уведомление за 90 дней (ninety-day notice). В штате Нью-Йорк закон штата, как правило, требует направить домовладельцу уведомление за 90 дней до начала дела о лишении права выкупа по жилищному кредиту (RPAPL 1304). Другие штаты устанавливают свои уведомления.
Долговое обязательство (note). Документ, в котором заёмщик обещает вернуть кредит. Долговое обязательство и есть обещание, а ипотека служит его обеспечением.
Уведомление о неисполнении обязательств (notice of default). Уведомление, сообщающее заёмщику, что по кредиту есть просрочка и что нужно сделать, чтобы её погасить. В некоторых штатах оно регистрируется, и после этого следует период ожидания.
Уведомление о продаже с торгов (notice of sale). Уведомление о том, что недвижимость будет продана, с указанием даты, времени и места. Указанная в нём дата может впоследствии измениться.
От O до R
Постановление о явке для объяснения (order to show cause). Способ попросить судью срочно рассмотреть вопрос, иногда с коротким сроком уведомления. У судов есть строгие правила о том, когда его можно использовать, и судья решает, подписывать ли его.
Pro se. Латинское выражение, означающее, что вы представляете себя в суде сами, без адвоката. Секретари суда могут подсказать, куда подавать документы, но не то, что подавать или какие доводы приводить.
Иск о подтверждении права собственности (quiet title). Судебное дело, в котором судью просят установить, кому принадлежит недвижимость и какие требования в отношении неё обоснованы. Это не часть обычного дела о лишении права выкупа.
Выкуп (redemption). Право, если его предусматривает закон штата, уплатить долг и сохранить или вернуть недвижимость. Сколько оно действует и действует ли вообще, устанавливается законом.
Уполномоченный суда (referee). В штате Нью-Йорк лицо, которое суд назначает для выполнения одной задачи в деле о лишении права выкупа, например для расчёта суммы долга или проведения продажи. Во многих штатах вместо него действует шериф, доверительный управляющий (trustee) или судебный комиссар (court commissioner).
Отчёт уполномоченного суда (referee report). В штате Нью-Йорк письменное заключение уполномоченного суда для суда, обычно с суммой, на которую суд просят опереться. Это отчёт, а не решение. В других штатах уполномоченных суда может не быть вовсе.
Восстановление кредита (reinstatement). Погашение просрочки по кредиту путём уплаты пропущенных платежей, а также расходов, которые допускают кредитные документы и закон. Законы штата обычно устанавливают момент в процессе, до которого домовладелец может погасить просрочку по кредиту.
От S до Z
Вручение судебных документов (service of process). Официальная передача судебных документов лицу, против которого подан иск. Обычно сроки начинают отсчитываться с даты вручения.
Обслуживающая компания (servicer). Компания, которая принимает платежи, ведёт эскроу-счёт и присылает ежемесячные выписки. Часто она не является владельцем кредита.
Согласительное заседание (settlement conference). В некоторых штатах встреча, которую суд проводит на раннем этапе и на которой домовладелец и кредитор обсуждают альтернативы продаже. В штате Нью-Йорк такое заседание, как правило, обязательно по делам о жилищных кредитах, если в доме живёт сам владелец (CPLR 3408). Во многих штатах ничего подобного нет.
Продажа шерифом (sheriff's sale). Во многих штатах торги по лишению права выкупа проводит шериф округа, отсюда и название. В других местах это продажа, которую проводит доверительный управляющий, уполномоченный суда или комиссар.
Продажа ниже суммы долга (short sale). Продажа за сумму меньше долга, которую кредитор должен одобрить в письменной форме. Будет ли списан оставшийся долг, зависит от этого одобрения.
Повестка в суд (summons). Судебный документ, который сообщает человеку, что против него подан иск, и сколько у него времени на ответ. Большинство других сроков отсчитывается от её даты.
Излишек средств от продажи (surplus monies). В штате Нью-Йорк деньги, которые остаются после того, как из средств от продажи с торгов погашены долг, проценты и расходы. В штате Нью-Йорк действует свой порядок подачи требований и свои сроки. В других штатах используются другие названия, процедуры и сроки.
Доверительный управляющий (trustee). В штатах, где используются договоры доверительного залога, третья сторона, указанная в кредитных документах, которая может провести продажу без судебного дела. Доверительный управляющий не является судьёй.
Минимальная цена (upset price). Наименьшая сумма, за которую недвижимость может быть продана на торгах по лишению права выкупа, в тех штатах, где такая цена применяется. Её устанавливает суд или закон, а не участник торгов.
Кто подаёт ответы на иск и ходатайства
Некоторые из приведённых выше слов обозначают то, о чём человек может попросить суд.
Ответы на иск, ходатайства и просьбы о вынесении постановления о явке для объяснения подаёт сторона по делу. Это сам домовладелец, действующий от своего имени, или лицензированный адвокат, действующий от имени домовладельца. У каждого из этих документов свои сроки и требования, и некоторые из них существуют не во всех штатах.
Если у вас нет адвоката, коллегия адвокатов (bar association) вашего штата или округа ведёт службу направления к юристам (lawyer referral service).
Поговорите с живым человеком.
Звоните по номеру 516-499-1731 с понедельника по пятницу, с 9:00 до 18:00. Встречу в субботу можно назначить по запросу. Если мы заняты с другим клиентом, оставьте сообщение, указав ваше имя, номер телефона и округ, в котором находится ваша недвижимость, и мы вам перезвоним.
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
customerservice@
| С понедельника по пятницу | с 9:00 до 18:00 |
|---|---|
| Суббота | Только по предварительной записи |
| Воскресенье | Выходной |
Есть и бесплатная помощь.
Вы не обязаны никому платить за помощь при лишении права выкупа. Одобренные HUD агентства жилищного консультирования бесплатно консультируют по всей стране. Позвоните по номеру 1-800-569-4287 или посетите сайт hud.gov. Во многих штатах и округах также действуют бесплатные программы по предотвращению лишения права выкупа. Мы хотим, чтобы вы знали о них, независимо от того, воспользуетесь ли вы когда-нибудь нашими услугами.
Если у вас скоро дата продажи с торгов или дата судебного заседания, позвоните лицензированному адвокату сегодня же.
Мы не юридическая фирма.
Prime Real Estate Consultants является компанией, которая занимается исследованиями по недвижимости и консультированием. Мы не занимаемся юридической практикой и никого не представляем, и ничто на этом сайте не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Обращение к нам или покупка услуги не создаёт отношений адвоката и клиента.