شرح مصطلحات حبس الرهن
الكلمات الواردة في أوراق حبس الرهن الخاصة بكم، بلغة بسيطة.
يسمع مالكو المنازل هذه الكلمات من قاضٍ أو من محامي المُقرِض أو من أحد الجيران. وها هي مرتبة ترتيبًا أبجديًا (بحسب المصطلح الإنجليزي). يخضع حبس الرهن لقانون الولاية، لذلك قد تعني الكلمة نفسها أشياء مختلفة في أماكن مختلفة. وحيثما تكون القاعدة خاصة بولاية نيويورك وحدها، يذكر التعريف ذلك.
من A إلى C
تعجيل الاستحقاق (Acceleration). عندما يعلن المُقرِض أن الرصيد المتبقي كله مستحق دفعة واحدة، بدلًا من سداده شهرًا بعد شهر. وعادةً ما تذكر رسائل المُقرِض متى حدث ذلك.
التأجيل (Adjournment). تأجيل موعد جلسة في المحكمة أو موعد بيع إلى تاريخ لاحق. ويقرر القاضي أو أحد موظفي المحكمة ما إذا كان التأجيل سيحدث.
الإفادة المشفوعة باليمين (Affidavit). بيان مكتوب بالوقائع، موقَّع مع القسم على صحته. وقد يُعدّ التوقيع على إفادة كاذبة جريمة.
الرد على الدعوى (Answer). الرد المكتوب من مالك المنزل على الدعوى التي رفعها المُقرِض. وفي معظم الولايات تكون مهلة إيداعه قصيرة، وقد يؤدي تفويتها إلى حكم غيابي.
حوالة الرهن العقاري (Assignment of mortgage). ورقة مسجَّلة تبيّن أن شركة نقلت رهنًا عقاريًا إلى شركة أخرى. وبها يُظهر السجل العام من يحمل القرض الآن.
صحيفة الدعوى (Complaint). الوثيقة التي تبدأ بها الدعوى القضائية، وتذكر ما يطلبه المُقرِض من المحكمة. وعادةً ما تُسلَّم مع مذكرة الاستدعاء.
من D إلى F
التنازل عن الملكية بدلًا من حبس الرهن (Deed in lieu of foreclosure). اتفاق يتنازل فيه مالك المنزل عن العقار للمُقرِض بدلًا من حبس الرهن. أما الإعفاء من أي دين متبقٍّ فيتوقف على الاتفاق.
صك الائتمان (Deed of trust). في ولايات كثيرة يُضمن القرض بصك ائتمان بدلًا من الرهن العقاري. وكثيرًا ما تسمح هذه الولايات بالبيع دون قضية أمام المحكمة.
التخلف (Default). عدم القيام بأمر تفرضه أوراق القرض أو المحكمة. وفي القرض يعني عادةً عدم سداد الأقساط، وفي القضية أمام المحكمة يعني عدم الرد في الوقت المحدد.
الحكم الغيابي (Default judgment). حكم يمكن أن تصدره المحكمة ضد طرف لم يرد قبل انتهاء المهلة. وفي حبس الرهن يعني ذلك أنه لم يُودَع أي رد على الدعوى.
الحكم بالعجز (Deficiency judgment). حكم مالي بالجزء من الدين الذي لم يغطّه البيع. بعض الولايات تسمح به، وبعضها تقيّده، وبعضها تمنعه.
سجل القضية (Docket). قائمة المحكمة بكل ما أُودِع في القضية، مرتبًا بحسب التاريخ. وتنشر محاكم كثيرة سجلات القضايا على الإنترنت، وإن لم تفعل ذلك كل المقاطعات.
الإمهال في السداد (Forbearance). اتفاق مكتوب مع جهة خدمة القرض لإيقاف الأقساط أو تخفيضها لفترة محددة. وهو ليس إعفاءً: إذ يظل التعامل مع المبالغ الموقوفة أمرًا لا بد منه.
من I إلى L
رقم القيد (Index number). الرقم الذي تمنحه المحكمة للقضية عند بدئها. وتحمله كل ورقة تُودَع في تلك القضية.
حكم حبس الرهن والبيع (Judgment of foreclosure and sale). أمر من المحكمة يفصل في حبس الرهن، ويحدد المبلغ المستحق، ويأمر ببيع العقار. ويوقّعه القاضي، لا المُقرِض.
حبس الرهن عبر المحكمة ودون المرور بالمحكمة (Judicial and non-judicial foreclosure). في حبس الرهن عبر المحكمة، يرفع المُقرِض دعوى أمام المحكمة ويقرر القاضي النتيجة. أما في حبس الرهن دون المرور بالمحكمة، فإن صلاحية البيع (power of sale) الواردة في أوراق القرض تسمح بالبيع خارج المحكمة.
إشعار الدعوى القائمة (Lis pendens). إشعار يُسجَّل في سجلات الأراضي يفيد بأن دعوى قضائية تمسّ العقار قد رُفعت. وهو يُعلم كل من يبحث في السجل بوجود قضية.
تعديل القرض (Loan modification). تغيير دائم ومكتوب على قرض قائم: في سعر الفائدة، أو المدة، أو القسط الشهري، أو الرصيد. والمُقرِض غير ملزم بالموافقة عليه.
تخفيف الخسائر (Loss mitigation). الاسم العام للبدائل عن بيع العقار في حبس الرهن: تعديل القرض، أو خطة السداد، أو الإمهال في السداد، أو البيع بأقل من رصيد القرض، أو التنازل عن الملكية بدلًا من حبس الرهن. وهي إجراءات رسمية لها مهل محددة.
من M إلى N
الرهن العقاري (Mortgage). الورقة التي تمنح المُقرِض حقًا على العقار ضمانًا للقرض. وتُسجَّل في سجلات الأراضي في المقاطعة.
الطلب (Motion). طلب مكتوب يُقدَّم إلى المحكمة لتقوم بأمر ما. وكثيرًا ما يحتوي ملف حبس الرهن على عدة طلبات، من أي من الطرفين.
طلب رد الدعوى (Motion to dismiss). طلب مكتوب يُقدَّم إلى المحكمة لإنهاء القضية. وأسبابه فنية، وتختلف من ولاية إلى أخرى، وعادةً ما يجب إثارتها في وقت مبكر.
طلب إلغاء الحكم بموجب CPLR 5015 (Motion to vacate). في نيويورك، طلب مكتوب يُقدَّم إلى المحكمة لإلغاء حكم صدر بالفعل، في الحالات المحدودة التي يسمح بها ذلك القانون. ولدى الولايات الأخرى قواعدها الخاصة لإلغاء الأحكام.
إشعار الـ90 يومًا (Ninety-day notice). في نيويورك، يشترط قانون الولاية عمومًا توجيه إشعار مدته 90 يومًا إلى مالك المنزل قبل بدء دعوى حبس الرهن على قرض سكني (RPAPL 1304). وتحدد الولايات الأخرى إشعاراتها الخاصة.
سند الدين (Note). الورقة التي يتعهد فيها المقترض بسداد القرض. فسند الدين هو التعهد، والرهن العقاري هو الضمان الذي يقف وراءه.
إشعار التخلف عن السداد (Notice of default). إشعار يُبلغ المقترض بأن القرض متأخر، وبما يلزم لإعادته إلى وضعه المنتظم. وفي بعض الولايات يُسجَّل هذا الإشعار، وتليه فترة انتظار.
إشعار البيع (Notice of sale). الإشعار الذي يفيد بأن العقار سيُباع، مع ذكر التاريخ والوقت والمكان. وقد يتغير التاريخ المذكور فيه لاحقًا.
من O إلى R
الأمر بإبداء الأسباب (Order to show cause). وسيلة لطلب نظر القاضي في مسألة بسرعة، أحيانًا بإشعار قصير. وللمحاكم قواعد صارمة بشأن متى يمكن استخدامه، والقاضي هو من يقرر ما إذا كان سيوقّعه.
Pro se. عبارة لاتينية تعني أن تتولوا تمثيل أنفسكم في قضية أمام المحكمة، دون محامٍ. ويمكن لكتّاب المحكمة أن يخبروكم أين تودِعون أوراقكم، لكن ليس ما تودِعونه أو ما تحتجّون به.
دعوى تثبيت الملكية (Quiet title). قضية أمام المحكمة يُطلب فيها من القاضي أن يحسم من يملك العقار وأي المطالبات عليه صحيحة. وهي ليست جزءًا من حبس الرهن العادي.
الاسترداد (Redemption). الحق، حيثما ينص عليه قانون الولاية، في سداد المبلغ المستحق والاحتفاظ بالعقار أو استعادته. ويحدد القانون مدة هذا الحق، إن وُجد أصلًا.
المندوب المعيَّن من المحكمة (Referee). في نيويورك، شخص تعيّنه المحكمة لتولي مهمة واحدة في حبس الرهن، مثل حساب المبلغ المستحق أو إجراء البيع. وتستعين ولايات كثيرة بدلًا منه بمأمور المقاطعة (sheriff) أو بالأمين (trustee) أو بمفوَّض المحكمة (court commissioner).
تقرير المندوب (Referee report). في نيويورك، البيان المكتوب الذي يقدّمه المندوب إلى المحكمة، وهو في العادة الرقم الذي يُطلب من المحكمة أن تعتمد عليه. وهو تقرير، وليس قرارًا. وقد لا تستعين الولايات الأخرى بمندوبين على الإطلاق.
إعادة القرض إلى وضعه المنتظم (Reinstatement). إعادة القرض إلى وضعه المنتظم بدفع الأقساط الفائتة، إضافةً إلى التكاليف التي تسمح بها أوراق القرض والقانون. ويحدد قانون الولاية عادةً مرحلةً من الإجراءات يجوز لمالك المنزل حتى بلوغها أن يسدد المتأخرات ويعيد القرض إلى وضعه المنتظم.
من S إلى Z
التبليغ الرسمي بأوراق الدعوى (Service of process). التسليم الرسمي لأوراق المحكمة إلى الشخص المرفوعة عليه الدعوى. وعادةً ما يبدأ احتساب المهلة من تاريخ التبليغ.
جهة خدمة القرض (Servicer). الشركة التي تتسلم الأقساط، وتدير حساب الضمان، وترسل الكشوف الشهرية. وكثيرًا ما لا تكون هي مالكة القرض.
جلسة التسوية (Settlement conference). في بعض الولايات، اجتماع تعقده المحكمة في مرحلة مبكرة يناقش فيه مالك المنزل والمُقرِض بدائل البيع. وتشترط نيويورك عمومًا عقد هذه الجلسة في قضايا القروض السكنية للمنازل التي يسكنها مالكوها (CPLR 3408). ولا يوجد ما يشبهها في ولايات كثيرة.
بيع المأمور (Sheriff's sale). في ولايات كثيرة يتولى مأمور المقاطعة (sheriff) إدارة مزاد حبس الرهن، ولذلك يُسمّى البيع بهذا الاسم. وفي أماكن أخرى يُسمّى بيع الأمين (trustee's sale) أو بيع المندوب (referee's sale) أو بيع المفوَّض (commissioner's sale).
البيع بأقل من رصيد القرض (Short sale). بيع بمبلغ أقل من المبلغ المستحق، ويجب أن يوافق عليه المُقرِض كتابةً. أما الإعفاء من أي رصيد متبقٍّ فيتوقف على تلك الموافقة.
مذكرة الاستدعاء (Summons). ورقة المحكمة التي تُبلغ الشخص بأن دعوى قد رُفعت عليه، وبالمدة المتاحة له للرد. وتُحتسب معظم المهل الأخرى من تاريخها.
الأموال الفائضة (Surplus monies). في نيويورك، المال المتبقي بعد أن يغطي البيع في حبس الرهن الدين والفائدة والتكاليف. ولنيويورك إجراءات مطالبة ومهل خاصة بها. وتستخدم الولايات الأخرى أسماء وإجراءات ومهلًا زمنية مختلفة.
الأمين (Trustee). في الولايات التي تستخدم صكوك الائتمان، الطرف الثالث المسمّى في أوراق القرض والذي يمكنه إجراء البيع دون قضية أمام المحكمة. والأمين ليس قاضيًا.
الحد الأدنى لسعر البيع (Upset price). أقل مبلغ يجوز أن يُباع به العقار في مزاد حبس الرهن، في الولايات التي تعتمد هذا الحد. وتحدده المحكمة أو القانون، لا أحد المزايدين.
من يودِع الردود على الدعوى والطلبات
بعض الكلمات الواردة أعلاه تشير إلى أمور يمكن للشخص أن يطلب من المحكمة القيام بها.
الردود على الدعوى والطلبات وطلبات إصدار أمر بإبداء الأسباب يودِعها طرف في القضية. وهذا الطرف هو مالك المنزل متصرفًا بنفسه، أو محامٍ مرخَّص يتصرف نيابةً عن مالك المنزل. ولكل منها مهله ومتطلباته الخاصة، وبعضها غير موجود في كل الولايات.
إذا لم يكن لديكم محامٍ، فإن نقابة المحامين في ولايتكم أو مقاطعتكم تدير خدمة الإحالة إلى محامين.
تحدّثوا مع شخص حقيقي.
اتصلوا بالرقم 516-499-1731 من الاثنين إلى الجمعة، من 9:00 صباحًا إلى 6:00 مساءً. مواعيد يوم السبت متاحة عند الطلب. إذا كنا مع عميل آخر، فاتركوا رسالة تتضمن اسمكم ورقم هاتفكم والمقاطعة التي يقع فيها عقاركم، وسنعاود الاتصال بكم.
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
customerservice@
| من الاثنين إلى الجمعة | من 9:00 صباحًا إلى 6:00 مساءً |
|---|---|
| السبت | بموعد مسبق فقط |
| الأحد | مغلق |
تتوفر أيضًا مساعدة مجانية.
لا يلزمكم أن تدفعوا لأي شخص مقابل المساعدة في حالة حبس الرهن. تقدّم وكالات استشارات الإسكان المعتمدة من HUD استشارات مجانية في جميع أنحاء البلاد. اتصلوا بالرقم 1-800-569-4287 أو زوروا hud.gov. كما تدير ولايات ومقاطعات كثيرة برامج مجانية لمنع حبس الرهن. نريدكم أن تعرفوا بها، سواء تعاملتم معنا يومًا أم لا.
إذا كان لديكم موعد بيع أو موعد جلسة في المحكمة قريبًا، فاتصلوا بمحامٍ مرخَّص اليوم.
لسنا مكتب محاماة.
Prime Real Estate Consultants شركة أبحاث واستشارات عقارية. نحن لا نمارس المحاماة ولا نمثّل أحدًا، ولا يُعدّ أي شيء على هذا الموقع مشورة قانونية أو ضريبية أو مالية. والتواصل معنا أو شراء خدمة لا يُنشئ علاقة بين محامٍ وموكّل.