أبحاث حبس الرهن في نيويورك

نيويورك ولاية يجري فيها حبس الرهن عبر المحكمة. لا يستطيع المُقرِض حبس الرهن دون دعوى قضائية وحكم من قاضٍ.

تُرفع الدعوى أمام المحكمة العليا (Supreme Court) في المقاطعة التي يقع فيها العقار. وفي نيويورك، هذه هي محكمة الدرجة الأولى، وليست أعلى محكمة.

أكثر ما نتعامل معه مقاطعات ناسو، وسافولك، وكوينز، وكينغز، وبرونكس، ونيويورك، وريتشموند، وويستشستر. ونعمل مع مالكي المنازل في أي مكان في الولاية.

لمالكي المنازل حقوق في حبس الرهن. معظمها مكتوب في القوانين العامة، ونادرًا ما يُبيَّن لأحد أين هي. وهذا ما نقوم به. نستخدم بيانات الأبحاث العامة لتوضيح الحقوق التي يتمتع بها مالكو المنازل، من القوانين، وقواعد المحاكم، وقرارات المحاكم المنشورة، وسجلات الأراضي في المقاطعات، وسجلات القضايا في المحاكم.

بعبارات عامة، تقول هذه المصادر ما يلي:

• عندما يمر حبس الرهن عبر المحكمة، يكون لدى مالك المنزل عدد محدد من الأيام للرد بعد تبليغه رسميًا بأوراق الدعوى، وتبدأ هذه المهلة من تاريخ مدوَّن كتابةً.
• في حبس الرهن عبر المحكمة، يقرر القاضي النتيجة، وتسير القضية وفق جدول زمني تحدده المحكمة.
• يحدد قانون الولاية عادةً مرحلةً من الإجراءات يجوز لمالك المنزل حتى بلوغها أن يسدد المتأخرات ويعيد القرض إلى وضعه المنتظم.
• يجوز لمالك المنزل أن يتواصل مع المُقرِض أو جهة خدمة القرض مباشرةً، في أي وقت، ولا يحتاج إلى إذن من أحد للقيام بذلك.
• تشترط نيويورك عادةً توجيه إشعار مدته ‎90 يومًا إلى مالك المنزل قبل جواز رفع دعوى حبس الرهن على قرض سكني (RPAPL ‎1304)، وتشترط عادةً عقد جلسة تسوية في قضايا القروض السكنية للمنازل التي يسكنها مالكوها (CPLR ‎3408).

حقوقكم عندما تتعاقدون معنا

Prime Real Estate Consultants هي «مستشار عقارات متعثرة» (distressed property consultant) بموجب المادة ‎265-b من قانون العقارات في نيويورك (New York Real Property Law § ‎265-b). إذا وقّعتم معنا اتفاقًا مكتوبًا، فإن قانون نيويورك يمنحكم الحق في إلغائه، دون أي غرامة ودون أي التزام، في أي وقت قبل منتصف ليل يوم العمل الخامس الذي يلي توقيعكم. وسيتضمن اتفاقكم المكتوب نموذج إلغاء والعنوان الذي يُرسَل إليه.

وينص قانون نيويورك أيضًا على أنه لا يجوز لمستشار العقارات المتعثرة أن يأخذ منكم توكيلًا رسميًا، ولا أن يحتفظ بمستندات قرضكم الأصلية، ولا أن يطلب منكم نقل صك ملكيتكم. ولن نطلب منكم أبدًا القيام بأي من هذه الأمور.

يربط برنامج حماية مالكي المنازل في نيويورك (Homeowner Protection Program, HOPP) مالكي المنازل بمستشاري الإسكان والخدمات القانونية. اتصلوا بالرقم ‎855-466-3456.