حبس الرهن في سان فرانسيسكو، وكيف تجدون محاميًا.
في كاليفورنيا، يقتصر عملنا على تنسيق الإحالة إلى محامين.
إليكم كيف يجري حبس الرهن في كاليفورنيا، والإشعارات التي يبدأ معها احتساب المهل، وأين تجدون المساعدة.
للأسئلة عن الإحالة إلى محامٍ في كاليفورنيا: 516-499-1731.
كيف تتم الإحالة إلى محامٍ
اتصلوا وأخبرونا بما وصلت إليه الأمور. نرشدكم إلى محامٍ مرخَّص في كاليفورنيا، أو إلى مصدر للمساعدة المجانية، أو إلى كليهما.
كل محامٍ نحيلكم إليه مستقل، ولا يعمل أي منهم لدينا. تكونون عملاءهم أنتم، لا عملاءنا، وهم يحددون أتعابهم بأنفسهم.
اسألوا، وسنعطيكم أسماء محامين عملنا معهم. قبل أن توكّلوا أي شخص، تحققوا من ترخيص المحامي واحصلوا على اتفاق الأتعاب كتابةً. والقرار دائمًا لكم.
حبس الرهن في كاليفورنيا يجري في الغالب خارج المحكمة
تستخدم معظم القروض السكنية في كاليفورنيا صك ائتمان (deed of trust)، لا رهنًا عقاريًا. ويتضمن صلاحية البيع (power of sale)، التي تسمح لأمين (طرف ثالث مسمّى في المستند) ببيع العقار دون دعوى قضائية.
لذلك في معظم حالات حبس الرهن في كاليفورنيا لا توجد صحيفة دعوى، ولا مذكرة استدعاء، ولا قاضٍ، ما لم يرفع مالك المنزل قضية. حبس الرهن عبر المحكمة موجود هنا لكنه غير شائع. وإذا كنتم تنتظرون أوراقًا من المحكمة، فقد لا تصل أبدًا.
الإشعارات التي تدفع حبس الرهن في كاليفورنيا إلى الأمام هي مستندات عامة مسجَّلة. وفي سان فرانسيسكو تُسجَّل لدى مكتب المُقيِّم والمُسجِّل (Assessor-Recorder)؛ وأي قضية أمام المحكمة تُرفع أمام المحكمة العليا لولاية كاليفورنيا، مقاطعة سان فرانسيسكو (Superior Court of California, County of San Francisco).
كل مرحلة، من إشعار التخلف عن السداد إلى البيع
الشكل العام لحبس الرهن دون المرور بالمحكمة في كاليفورنيا، بالترتيب.
-
التواصل قبل تسجيل أي شيء
تشترط كاليفورنيا عادةً أن تحاول جهة خدمة القرض أولًا التواصل مع المقترض بشأن البدائل. دوّنوا كل مكالمة واحتفظوا بكل رسالة.
-
إشعار التخلف عن السداد (Notice of Default)
يُسجَّل لدى مُسجِّل المقاطعة ويُرسَل بالبريد إلى المقترض. ومعه يبدأ احتساب المهل، لذا ابحثوا عنه أولًا. والمدة المتاحة لسداد المتأخرات وإعادة القرض إلى وضعه المنتظم هي عادةً ثلاثة أشهر.
-
إشعار بيع الأمين (Notice of Trustee's Sale)
يُسجَّل، ويُرسَل بالبريد، ويُلصق على العقار، ويُنشر قبل 20 يومًا على الأقل من البيع. ويذكر التاريخ والوقت والمكان.
-
بيع الأمين
مزاد علني يديره الأمين أو أمين بديل، لا المحكمة.
-
بعد البيع
يُصدر الأمين صك ملكية للمشتري. أما هل تحدّ قواعد كاليفورنيا لمنع المطالبة بالعجز (anti-deficiency) مما يجوز للمُقرِض المطالبة به، فذلك يعتمد على القرض.
كم يستغرق ذلك. عادةً أربعة أشهر على الأقل من إشعار التخلف عن السداد إلى البيع، وغالبًا أطول. لا تبنوا خططكم على الحد الأدنى. اعتمدوا على التواريخ الواردة في أوراقكم أنتم.
أوجه الحماية بموجب وثيقة حقوق مالكي المنازل (Homeowner Bill of Rights)
تمنح وثيقة حقوق مالكي المنازل في كاليفورنيا (Homeowner Bill of Rights) المقترضين السكنيين أوجه حماية محددة. وبعبارات عامة، هناك اثنتان تستحقان المعرفة.
جهة اتصال واحدة. يجب على جهة خدمة القرض أن تخصص للمقترض شخصًا واحدًا أو فريقًا واحدًا، لا صوتًا مختلفًا في كل مكالمة.
قيود على «المسار المزدوج» (dual tracking). ويعني ذلك المضي في حبس الرهن بينما لا تزال جهة خدمة القرض تراجع طلبًا مكتملًا للحصول على بديل.
متى تتصلون بمحامٍ في كاليفورنيا
اتصلوا بمحامٍ مرخَّص في كاليفورنيا الآن إذا انطبق أي مما يلي.
- لديكم موعد محدد لبيع الأمين.
- تسلّمتم إشعار تخلف عن السداد أو إشعار بيع الأمين.
- تقدّمتم إلى جهة خدمة القرض بطلب للحصول على بديل ولا تعرفون ما آل إليه.
- لديكم، إلى جانب القرض، مشكلة في الملكية، أو تركة، أو طلاق، أو نزاع مع شريك في الملكية.
- أخبركم أحدهم بأن لديكم مطالبة قانونية ضد المُقرِض الخاص بكم.
- طلب منكم أحدهم التوقيع على نقل صك ملكيتكم أو إعطاء أي شخص توكيلًا رسميًا.
- تفكرون في إشهار الإفلاس.
لستم متأكدين؟ اتصلوا بنا، وسنرشدكم إلى محامٍ.
مساعدة أخرى لمالكي المنازل في كاليفورنيا
وكالة تمويل الإسكان في كاليفورنيا (California Housing Finance Agency). تدير استشارات مجانية في حبس الرهن لمالكي المنازل وتموّلها.
خدمات الإحالة لدى نقابات المحامين. تدير نقابات المحامين في ولايتكم ومقاطعتكم خدمات للإحالة إلى محامين يمكنكم الاتصال بها مباشرةً.
منظمات المساعدة القانونية والخدمات القانونية. تساعد هذه المنظمات المؤهلين دون أي تكلفة، وكثير منها يتولى قضايا حبس الرهن. ويمكن لمستشاري الإسكان المعتمدين من HUD أن يرشدوكم إليها.
كاليفورنيا تنظّم عمل مستشاري حبس الرهن
تنظّم كاليفورنيا عمل مستشاري حبس الرهن بموجب القانون المدني لولاية كاليفورنيا (California Civil Code)، المادة 2945 وما يليها. ومخالفة هذا القانون جريمة. وقد يُعاقب عليها بغرامة تصل إلى 10,000 دولار وبالسجن مدة تصل إلى سنة واحدة في سجن المقاطعة عن كل مخالفة (Civil Code section 2945.7).
بموجب المادة 2945.45 من القانون المدني (Civil Code section 2945.45)، يجب على مستشار حبس الرهن أن يسجّل لدى وزارة العدل في كاليفورنيا (California Department of Justice)، وأن يحمل شهادة تسجيل سارية، وأن يحتفظ بكفالة ضمان (surety bond) بقيمة 100,000 دولار قبل القيام بهذا العمل في كاليفورنيا. وقد يُعاقب العمل دون هذا التسجيل بغرامة تتراوح بين 1,000 و25,000 دولار وبالسجن مدة تصل إلى سنة واحدة في سجن المقاطعة.
وينص قانون كاليفورنيا أيضًا على أنه لا يجوز لمستشار حبس الرهن أن يأخذ منكم توكيلًا رسميًا، ولا أن يحصل على أي حق في منزلكم.
تحدّثوا مع شخص حقيقي.
اتصلوا بالرقم 516-499-1731 من الاثنين إلى الجمعة، من 9:00 صباحًا إلى 6:00 مساءً. مواعيد يوم السبت متاحة عند الطلب. إذا كنا مع عميل آخر، فاتركوا رسالة تتضمن اسمكم ورقم هاتفكم والمقاطعة التي يقع فيها عقاركم، وسنعاود الاتصال بكم.
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
customerservice@
| من الاثنين إلى الجمعة | من 9:00 صباحًا إلى 6:00 مساءً |
|---|---|
| السبت | بموعد مسبق فقط |
| الأحد | مغلق |
تتوفر أيضًا مساعدة مجانية.
لا يلزمكم أن تدفعوا لأي شخص مقابل المساعدة في حالة حبس الرهن. تقدّم وكالات استشارات الإسكان المعتمدة من HUD استشارات مجانية في جميع أنحاء البلاد. اتصلوا بالرقم 1-800-569-4287 أو زوروا hud.gov. كما تدير ولايات ومقاطعات كثيرة برامج مجانية لمنع حبس الرهن. نريدكم أن تعرفوا بها، سواء تعاملتم معنا يومًا أم لا.
إذا كان لديكم موعد بيع أو موعد جلسة في المحكمة قريبًا، فاتصلوا بمحامٍ مرخَّص اليوم.
لسنا مكتب محاماة.
Prime Real Estate Consultants شركة أبحاث واستشارات عقارية. نحن لا نمارس المحاماة ولا نمثّل أحدًا، ولا يُعدّ أي شيء على هذا الموقع مشورة قانونية أو ضريبية أو مالية. والتواصل معنا أو شراء خدمة لا يُنشئ علاقة بين محامٍ وموكّل.