La ejecución hipotecaria en San Francisco y cómo encontrar un abogado.
En California, solo coordinamos referencias a abogados.
Aquí verá cómo funciona una ejecución hipotecaria en California, los avisos que ponen en marcha los plazos y dónde encontrar ayuda.
Preguntas sobre una referencia a un abogado de California: 516-499-1731.
Cómo funciona una referencia a un abogado
Llame y cuéntenos en qué punto está su situación. Le orientamos hacia un abogado con licencia en California, una fuente de ayuda gratuita, o ambos.
Cada abogado al que le referimos es independiente, y ninguno trabaja para nosotros. Usted sería cliente de ellos, no nuestro, y ellos fijan sus propios honorarios.
Pregunte y le daremos los nombres de abogados con quienes hemos trabajado. Antes de contratar a alguien, verifique la licencia del abogado y obtenga por escrito el acuerdo de honorarios. La decisión siempre es suya.
Lea nuestra declaración completa sobre las referencias a abogados.
En California, la ejecución hipotecaria ocurre mayormente fuera de los tribunales
La mayoría de los préstamos para vivienda en California usan una escritura de fideicomiso (deed of trust), no una hipoteca. Incluye un poder de venta, que permite que un fideicomisario (un tercero nombrado en el documento) venda la propiedad sin una demanda.
Por eso, en la mayoría de las ejecuciones hipotecarias en California no hay demanda, ni citación, ni juez, a menos que el propietario presente un caso. Las ejecuciones hipotecarias judiciales existen aquí, pero son poco comunes. Si está esperando documentos judiciales, es posible que nunca lleguen.
Los avisos que hacen avanzar una ejecución hipotecaria en California son documentos públicos registrados. En San Francisco se registran en la oficina del Tasador-Registrador (Assessor-Recorder); cualquier caso judicial va al Tribunal Superior de California, Condado de San Francisco (Superior Court of California, County of San Francisco).
Cada etapa, desde el aviso de incumplimiento hasta la venta
El esquema general de una ejecución hipotecaria extrajudicial en California, en orden.
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Contacto antes de que se registre algo
Por lo general, California exige que el administrador del préstamo intente primero comunicarse con el prestatario para hablar sobre alternativas. Anote cada llamada y guarde cada carta.
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Aviso de Incumplimiento (Notice of Default)
Se registra ante el registrador del condado y se envía por correo al prestatario. Pone en marcha los plazos, así que búsquelo primero. El período para ponerse al día con el préstamo suele ser de tres meses.
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Aviso de Venta del Fideicomisario (Notice of Trustee's Sale)
Se registra, se envía por correo, se coloca en la propiedad y se publica al menos 20 días antes de la venta. Indica la fecha, la hora y el lugar.
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La venta del fideicomisario
Una subasta pública a cargo del fideicomisario o de un fideicomisario sustituto, no de un tribunal.
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Después de la venta
El fideicomisario emite una escritura al comprador. Que las normas antideficiencia de California (anti-deficiency rules) limiten o no lo que un prestamista puede reclamar depende del préstamo.
Cuánto tarda. Por lo general, al menos cuatro meses desde el aviso de incumplimiento hasta la venta, a menudo más. No haga planes basándose en el mínimo. Guíese por las fechas de sus propios documentos.
Protecciones de la Carta de Derechos del Propietario (Homeowner Bill of Rights)
La Carta de Derechos del Propietario de California (Homeowner Bill of Rights) otorga protecciones específicas a los prestatarios residenciales. En términos generales, vale la pena conocer dos.
Un único punto de contacto. El administrador del préstamo debe asignar al prestatario una persona o un equipo, no una voz diferente en cada llamada.
Restricciones al doble trámite (dual tracking). Es decir, avanzar con una ejecución hipotecaria mientras el administrador del préstamo todavía está revisando una solicitud completa de una alternativa.
Cuándo llamar a un abogado de California
Llame ahora a un abogado con licencia en California si alguna de estas situaciones es cierta.
- Tiene programada una fecha de venta del fideicomisario.
- Ha recibido un aviso de incumplimiento o un aviso de venta del fideicomisario.
- Solicitó una alternativa al administrador de su préstamo y no sabe en qué estado está.
- Además del préstamo, tiene un problema de título, una sucesión, un divorcio o una disputa con un copropietario.
- Alguien le ha dicho que usted tiene un reclamo contra su prestamista.
- Alguien le ha pedido que le traspase su escritura o que le otorgue a alguien un poder notarial.
- Está pensando en declararse en bancarrota.
¿Tiene dudas? Llámenos y le orientaremos hacia un abogado.
Otra ayuda para propietarios de California
La Agencia de Financiamiento de Vivienda de California (California Housing Finance Agency). Administra y financia asesoría gratuita sobre ejecuciones hipotecarias para propietarios.
Servicios de referencia de los colegios de abogados. Los colegios de abogados de su estado y de su condado tienen servicios de referencia de abogados a los que puede llamar directamente.
Organizaciones de asistencia legal y de servicios legales. Ayudan sin costo a las personas que califican, y muchas se ocupan de ejecuciones hipotecarias. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD pueden orientarle hacia ellas.
California regula a los consultores de ejecuciones hipotecarias
California regula a los consultores de ejecuciones hipotecarias mediante el Código Civil de California (California Civil Code), sección 2945 y siguientes. Violar esa ley es un delito. Puede conllevar una multa de hasta $10,000 y hasta un año en la cárcel del condado por cada infracción (Civil Code section 2945.7).
Según Civil Code section 2945.45, un consultor de ejecuciones hipotecarias debe registrarse ante el Departamento de Justicia de California (California Department of Justice), tener un certificado de registro vigente y mantener una fianza (surety bond) de $100,000 antes de hacer este trabajo en California. Operar sin ese registro puede conllevar una multa de $1,000 a $25,000 y hasta un año en la cárcel del condado.
La ley de California también establece que un consultor de ejecuciones hipotecarias no puede aceptar un poder notarial de usted ni adquirir ningún interés sobre su casa.
Hable con una persona.
Llame al 516-499-1731, de lunes a viernes, de 9:00 a.m. a 6:00 p.m. Puede solicitar una cita para el sábado. Si estamos atendiendo a otro cliente, deje un mensaje con su nombre, su número de teléfono y el condado donde está su propiedad, y le devolveremos la llamada.
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
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| De lunes a viernes | 9:00 a.m. a 6:00 p.m. |
|---|---|
| Sábado | Solo con cita previa |
| Domingo | Cerrado |
También hay ayuda gratuita.
No tiene que pagarle a nadie para recibir ayuda con una ejecución hipotecaria. Las agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD ofrecen asesoría gratuita en todo el país. Llame al 1-800-569-4287 o visite hud.gov. Muchos estados y condados también tienen programas gratuitos de prevención de ejecuciones hipotecarias. Queremos que los conozca, nos contrate o no.
Si se acerca una fecha de venta o una fecha en el tribunal, llame hoy mismo a un abogado con licencia.
No somos un bufete de abogados.
Prime Real Estate Consultants es una empresa de investigación de propiedades y de consultoría. No ejercemos la abogacía ni representamos a nadie, y nada de lo que aparece en este sitio es asesoría legal, fiscal ni financiera. Comunicarse con nosotros o comprar un servicio no crea una relación abogado-cliente.