Il pignoramento a San Francisco, e come trovare un avvocato.
In California ci occupiamo solo di coordinare la segnalazione di avvocati.
Ecco come funziona un pignoramento in California, gli avvisi che fanno partire i termini e dove trovare aiuto.
Domande sulla segnalazione di un avvocato della California: 516-499-1731.
Come funziona la segnalazione di un avvocato
Chiami e ci dica a che punto sono le cose. La indirizziamo a un avvocato abilitato in California, a una fonte di aiuto gratuito, o a entrambi.
Ogni avvocato che Le segnaliamo è indipendente, e nessuno lavora per noi. Lei sarebbe cliente dell'avvocato, non nostro, e gli onorari li stabilisce l'avvocato.
Ce lo chieda, e Le daremo i nomi degli avvocati con cui abbiamo lavorato. Prima di incaricare chiunque, verifichi l'abilitazione dell'avvocato e si faccia dare per iscritto l'accordo sugli onorari. La scelta è sempre Sua.
Legga la nostra informativa completa sulla segnalazione di avvocati.
In California il pignoramento avviene per lo più fuori dal tribunale
La maggior parte dei mutui per la casa in California usa un atto fiduciario di garanzia (deed of trust), non un'ipoteca. Contiene un potere di vendita (power of sale), che consente a un fiduciario (trustee, un terzo indicato nel documento) di vendere l'immobile senza una causa.
Quindi nella maggior parte dei pignoramenti in California non ci sono domanda giudiziale, citazione né giudice, a meno che non sia il proprietario di casa ad avviare una causa. Qui i pignoramenti giudiziali esistono ma sono rari. Se sta aspettando atti del tribunale, potrebbero non arrivare mai.
Gli avvisi che fanno avanzare un pignoramento in California sono documenti pubblici registrati. A San Francisco vengono registrati presso l'Ufficio del catasto e dei registri (Assessor-Recorder); un'eventuale causa va alla Corte Superiore della California per la contea di San Francisco (Superior Court of California, County of San Francisco).
Ogni fase, dall'avviso di inadempimento alla vendita
Lo schema generale di un pignoramento extragiudiziale in California, in ordine.
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Il contatto prima che venga registrato qualsiasi atto
In genere la California richiede che il gestore del mutuo cerchi prima di contattare il mutuatario per discutere delle alternative. Annoti ogni telefonata e conservi ogni lettera.
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Avviso di inadempimento (Notice of Default)
Viene registrato presso l'ufficio dei registri della contea (county recorder) e inviato per posta al mutuatario. Fa partire i termini, quindi lo cerchi per primo. Il periodo per mettere in regola il prestito è di solito di tre mesi.
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Avviso di vendita da parte del fiduciario (Notice of Trustee's Sale)
Viene registrato, inviato per posta, affisso sull'immobile e pubblicato almeno 20 giorni prima della vendita. Indica data, ora e luogo.
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La vendita da parte del fiduciario
Un'asta pubblica gestita dal fiduciario o da un fiduciario sostituto, non da un tribunale.
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Dopo la vendita
Il fiduciario rilascia un atto di proprietà all'acquirente. Se le norme della California contro il saldo residuo (anti-deficiency rules) limitino ciò che il finanziatore può chiedere dipende dal prestito.
Quanto tempo richiede. Di solito almeno quattro mesi dall'avviso di inadempimento alla vendita, spesso di più. Non faccia piani basati sul minimo. Si basi sulle date riportate sui Suoi documenti.
Le tutele previste dalla Carta dei diritti dei proprietari di casa (Homeowner Bill of Rights)
La Carta dei diritti dei proprietari di casa della California (Homeowner Bill of Rights) offre tutele specifiche ai mutuatari residenziali. In termini generali, due meritano di essere conosciute.
Un unico punto di contatto. Il gestore del mutuo deve assegnare al mutuatario una sola persona o un solo gruppo, non una voce diversa a ogni telefonata.
Limiti al «doppio binario» (dual tracking). Si intende il far avanzare un pignoramento mentre il gestore del mutuo sta ancora esaminando una domanda completa per un'alternativa.
Quando chiamare un avvocato della California
Chiami subito un avvocato abilitato in California se si trova in una di queste situazioni.
- È stata fissata la data di una vendita da parte del fiduciario.
- Ha ricevuto un avviso di inadempimento o un avviso di vendita da parte del fiduciario.
- Ha presentato al gestore del Suo mutuo una domanda per un'alternativa e non sa a che punto sia.
- Oltre al prestito, ha un problema di titolo di proprietà, una successione, un divorzio o una controversia con un comproprietario.
- Qualcuno Le ha detto che ha un diritto da far valere nei confronti del Suo finanziatore.
- Qualcuno Le ha chiesto di cedere il Suo atto di proprietà o di rilasciare una procura a qualcuno.
- Sta pensando alla procedura di fallimento.
Ha dei dubbi? Ci chiami, e La indirizzeremo a un avvocato.
Altri aiuti per i proprietari di casa della California
L'Agenzia per il finanziamento dell'edilizia abitativa della California (California Housing Finance Agency). Gestisce e finanzia consulenza gratuita sul pignoramento per i proprietari di casa.
Servizi di segnalazione degli ordini degli avvocati. Gli ordini degli avvocati del Suo Stato e della Sua contea (bar associations) gestiscono servizi di segnalazione di avvocati che può chiamare direttamente.
Organizzazioni di assistenza legale (legal aid e legal services). Aiutano senza alcun costo chi ne ha i requisiti, e molte si occupano di pignoramenti. I consulenti abitativi approvati dall'HUD possono indirizzarLa a queste organizzazioni.
La California regolamenta i consulenti in materia di pignoramento
La California regolamenta i consulenti in materia di pignoramento ai sensi del California Civil Code, sezione 2945 e seguenti. Violare quella legge è un reato. Può comportare una multa fino a 10.000 dollari e fino a un anno di carcere di contea per ogni violazione (Civil Code, sezione 2945.7).
Ai sensi del Civil Code, sezione 2945.45, un consulente in materia di pignoramento deve registrarsi presso il Dipartimento di Giustizia della California (California Department of Justice), possedere un certificato di registrazione valido e mantenere una garanzia fideiussoria (surety bond) di 100.000 dollari prima di svolgere questa attività in California. Operare senza tale registrazione può comportare una multa da 1.000 a 25.000 dollari e fino a un anno di carcere di contea.
La legge della California stabilisce inoltre che un consulente in materia di pignoramento non può farsi rilasciare da Lei una procura e non può acquisire alcun diritto sulla Sua casa.
Parli con una persona.
Chiami il 516-499-1731, dal lunedì al venerdì, dalle 9:00 alle 18:00. Il sabato sono disponibili appuntamenti su richiesta. Se siamo impegnati con un altro cliente, lasci un messaggio con il Suo nome, il Suo numero di telefono e la contea in cui si trova il Suo immobile, e La richiameremo.
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
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| Dal lunedì al venerdì | Dalle 9:00 alle 18:00 |
|---|---|
| Sabato | Solo su appuntamento |
| Domenica | Chiuso |
È disponibile anche un aiuto gratuito.
Non è necessario pagare nessuno per ricevere aiuto in caso di pignoramento. Le agenzie di consulenza abitativa approvate dall'HUD offrono consulenza gratuita in tutto il Paese. Chiami il 1-800-569-4287 o visiti hud.gov. Anche molti Stati e contee gestiscono programmi gratuiti di prevenzione dei pignoramenti. Vogliamo che Lei li conosca, che si rivolga a noi oppure no.
Se a breve ha una data di vendita o un'udienza in tribunale, chiami oggi stesso un avvocato abilitato.
Non siamo uno studio legale.
Prime Real Estate Consultants è un'attività di ricerca e consulenza immobiliare. Non esercitiamo la professione legale né rappresentiamo nessuno, e nulla di quanto si trova in questo sito costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Contattarci o acquistare un servizio non crea un rapporto tra avvocato e cliente.