Egzekucja hipoteczna w San Francisco i jak znaleźć adwokata.
W Kalifornii koordynujemy wyłącznie skierowania do adwokatów.
Poniżej wyjaśniamy, jak przebiega egzekucja hipoteczna w Kalifornii, które zawiadomienia uruchamiają bieg terminów i gdzie szukać pomocy.
Pytania dotyczące skierowania do adwokata w Kalifornii: 516-499-1731.
Jak działa skierowanie do adwokata
Prosimy zadzwonić i powiedzieć nam, jak wygląda sytuacja. Wskażemy Państwu licencjonowanego adwokata w Kalifornii, źródło bezpłatnej pomocy albo jedno i drugie.
Każdy adwokat, do którego Państwa skierujemy, jest niezależny i żaden nie pracuje dla nas. Byliby Państwo jego klientami, a nie naszymi, a honoraria ustala on sam.
Na Państwa prośbę podamy nazwiska adwokatów, z którymi współpracowaliśmy. Zanim Państwo kogokolwiek zatrudnią, prosimy sprawdzić licencję adwokata i uzyskać umowę o honorarium na piśmie. Wybór zawsze należy do Państwa.
W Kalifornii egzekucja hipoteczna odbywa się głównie poza sądem
Większość kredytów mieszkaniowych w Kalifornii opiera się na akcie powierniczym (deed of trust), a nie na hipotece. Zawiera on prawo sprzedaży (power of sale), które pozwala powiernikowi (trustee, czyli osobie trzeciej wskazanej w dokumencie) sprzedać nieruchomość bez procesu.
Dlatego w większości egzekucji hipotecznych w Kalifornii nie ma pozwu, wezwania sądowego ani sędziego, chyba że właściciel domu sam wniesie sprawę. Sądowe egzekucje hipoteczne istnieją tu, ale są rzadkie. Jeśli czekają Państwo na dokumenty sądowe, mogą one nigdy nie nadejść.
Zawiadomienia, które posuwają naprzód egzekucję hipoteczną w Kalifornii, to zarejestrowane dokumenty publiczne. W San Francisco trafiają one do Biura Wyceny i Rejestracji (Assessor-Recorder); ewentualna sprawa sądowa trafia do sądu stanowego (Superior Court of California, County of San Francisco).
Kolejne etapy, od zawiadomienia o zwłoce do sprzedaży
Ogólny przebieg pozasądowej egzekucji hipotecznej w Kalifornii, etap po etapie.
-
Kontakt, zanim cokolwiek zostanie zarejestrowane
Kalifornia na ogół wymaga, aby administrator kredytu najpierw spróbował skontaktować się z kredytobiorcą w sprawie rozwiązań alternatywnych. Prosimy notować każdą rozmowę i zachowywać każde pismo.
-
Zawiadomienie o zwłoce (Notice of Default)
Rejestrowane w biurze rejestracji hrabstwa (county recorder) i wysyłane pocztą do kredytobiorcy. Od niego zaczynają biec terminy, dlatego prosimy szukać go w pierwszej kolejności. Okres na uregulowanie zaległości w spłacie kredytu wynosi zwykle trzy miesiące.
-
Zawiadomienie o sprzedaży przez powiernika (Notice of Trustee's Sale)
Rejestrowane, wysyłane pocztą, wywieszane na nieruchomości i publikowane co najmniej 20 dni przed sprzedażą. Podaje datę, godzinę i miejsce.
-
Sprzedaż przez powiernika
Publiczna licytacja prowadzona przez powiernika lub powiernika zastępczego (substitute trustee), a nie przez sąd.
-
Po sprzedaży
Powiernik wystawia nabywcy akt własności. To, czy kalifornijskie przepisy ograniczające dochodzenie niedoboru (anti-deficiency rules) ograniczają roszczenia kredytodawcy, zależy od konkretnego kredytu.
Ile to trwa. Zwykle co najmniej cztery miesiące od zawiadomienia o zwłoce do sprzedaży, często dłużej. Prosimy nie planować na podstawie minimalnego terminu. Prosimy kierować się datami w swoich dokumentach.
Ochrona na podstawie Karty Praw Właścicieli Domów (Homeowner Bill of Rights)
Kalifornijska Karta Praw Właścicieli Domów (Homeowner Bill of Rights) zapewnia kredytobiorcom mieszkaniowym określoną ochronę. Ogólnie rzecz biorąc, warto znać dwa jej elementy.
Jeden punkt kontaktowy. Administrator kredytu musi wyznaczyć kredytobiorcy jedną osobę lub jeden zespół, a nie inny głos przy każdej rozmowie.
Ograniczenia tzw. podwójnego toru (dual tracking). Chodzi o prowadzenie egzekucji hipotecznej w czasie, gdy administrator kredytu wciąż rozpatruje kompletny wniosek o rozwiązanie alternatywne.
Kiedy zadzwonić do adwokata w Kalifornii
Prosimy natychmiast zadzwonić do licencjonowanego adwokata w Kalifornii, jeśli dotyczy Państwa którakolwiek z poniższych sytuacji.
- Wyznaczono termin sprzedaży przez powiernika.
- Otrzymali Państwo zawiadomienie o zwłoce lub zawiadomienie o sprzedaży przez powiernika.
- Złożyli Państwo do administratora kredytu wniosek o rozwiązanie alternatywne i nie wiedzą Państwo, na jakim jest etapie.
- Oprócz kredytu mają Państwo problem z tytułem własności, sprawę spadkową, rozwód lub spór ze współwłaścicielem.
- Ktoś Państwu powiedział, że mają Państwo roszczenie wobec kredytodawcy.
- Ktoś poprosił Państwa o przepisanie aktu własności lub udzielenie komukolwiek pełnomocnictwa.
- Myślą Państwo o ogłoszeniu upadłości.
Nie mają Państwo pewności? Prosimy do nas zadzwonić, a wskażemy Państwu adwokata.
Inna pomoc dla właścicieli domów w Kalifornii
Kalifornijska Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (California Housing Finance Agency). Prowadzi i finansuje bezpłatne doradztwo w sprawach egzekucji hipotecznej dla właścicieli domów.
Serwisy kierowania do adwokatów prowadzone przez izby adwokackie. Stanowe i hrabstwowe izby adwokackie prowadzą serwisy kierowania do adwokatów, do których można zadzwonić bezpośrednio.
Organizacje pomocy prawnej i usług prawnych. Pomagają nieodpłatnie osobom spełniającym kryteria, a wiele z nich zajmuje się sprawami o egzekucję hipoteczną. Doradcy mieszkaniowi zatwierdzeni przez HUD mogą Państwu je wskazać.
Kalifornia reguluje działalność konsultantów ds. egzekucji hipotecznych
Kalifornia reguluje działalność konsultantów ds. egzekucji hipotecznych na podstawie California Civil Code section 2945 i następnych. Naruszenie tego prawa jest przestępstwem. Za każde naruszenie grozi grzywna do 10 000 USD i kara do jednego roku pozbawienia wolności w więzieniu hrabstwa (Civil Code section 2945.7).
Zgodnie z Civil Code section 2945.45 konsultant ds. egzekucji hipotecznych musi zarejestrować się w kalifornijskim Departamencie Sprawiedliwości (California Department of Justice), posiadać ważne zaświadczenie o rejestracji i utrzymywać gwarancję (surety bond) w wysokości 100 000 USD, zanim zacznie wykonywać tę pracę w Kalifornii. Działalność bez takiej rejestracji może być zagrożona grzywną od 1000 do 25 000 USD i karą do jednego roku pozbawienia wolności w więzieniu hrabstwa.
Prawo kalifornijskie stanowi również, że konsultant ds. egzekucji hipotecznych nie może przyjąć od Państwa pełnomocnictwa ani nabyć jakiegokolwiek prawa do Państwa domu.
Rozmowa z człowiekiem.
Prosimy dzwonić pod numer 516-499-1731 od poniedziałku do piątku, od 9:00 do 18:00. Na życzenie możliwe są spotkania w soboty. Jeśli akurat rozmawiamy z innym klientem, prosimy zostawić wiadomość z imieniem i nazwiskiem, numerem telefonu oraz nazwą hrabstwa, w którym znajduje się nieruchomość, a oddzwonimy.
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
customerservice@
| Od poniedziałku do piątku | Od 9:00 do 18:00 |
|---|---|
| Sobota | Tylko po wcześniejszym umówieniu |
| Niedziela | Nieczynne |
Dostępna jest również bezpłatna pomoc.
Nie muszą Państwo nikomu płacić za pomoc w sprawie egzekucji hipotecznej. Agencje doradztwa mieszkaniowego zatwierdzone przez HUD zapewniają bezpłatne doradztwo w całym kraju. Prosimy dzwonić pod numer 1-800-569-4287 lub odwiedzić stronę hud.gov. Wiele stanów i hrabstw prowadzi również bezpłatne programy zapobiegania egzekucjom hipotecznym. Chcemy, żeby Państwo o nich wiedzieli, niezależnie od tego, czy kiedykolwiek skorzystają Państwo z naszych usług.
Jeśli zbliża się termin sprzedaży lub rozprawy sądowej, prosimy jeszcze dziś zadzwonić do licencjonowanego adwokata.
Nie jesteśmy kancelarią prawną.
Prime Real Estate Consultants to firma zajmująca się badaniem dokumentacji nieruchomości i doradztwem. Nie wykonujemy zawodu prawnika ani nikogo nie reprezentujemy, a żadne treści na tej stronie nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Skontaktowanie się z nami ani zakup usługi nie tworzy stosunku adwokat-klient.