La saisie immobilière à San Francisco, et comment trouver un avocat.
En Californie, nous coordonnons uniquement des orientations vers des avocats.
Voici comment fonctionne une saisie immobilière en Californie, les avis qui font courir les délais et où trouver de l’aide.
Questions sur une orientation vers un avocat de Californie : 516-499-1731.
Comment fonctionne une orientation vers un avocat
Appelez-nous et dites-nous où en sont les choses. Nous vous orientons vers un avocat inscrit au barreau de Californie, vers une source d’aide gratuite, ou vers les deux.
Chaque avocat vers lequel nous vous orientons est indépendant, et aucun ne travaille pour nous. Vous seriez son client, pas le nôtre, et il fixe ses propres honoraires.
Demandez-le, et nous vous donnerons le nom d’avocats avec lesquels nous avons travaillé. Avant d’engager qui que ce soit, vérifiez l’inscription de l’avocat au barreau et obtenez la convention d’honoraires par écrit. Le choix vous appartient toujours.
Lire notre déclaration complète sur l’orientation vers un avocat.
En Californie, la saisie immobilière se déroule surtout hors tribunal
La plupart des prêts immobiliers en Californie utilisent un acte de fiducie (deed of trust), et non une hypothèque. Il comporte un pouvoir de vente (power of sale), qui permet à un fiduciaire (un tiers désigné dans le document) de vendre le bien sans action en justice.
Dans la plupart des saisies immobilières en Californie, il n’y a donc ni plainte, ni assignation, ni juge, sauf si le propriétaire engage une action. Les saisies immobilières judiciaires existent ici, mais elles sont rares. Si vous attendez des documents judiciaires, il se peut qu’ils n’arrivent jamais.
Les avis qui font avancer une saisie immobilière en Californie sont des documents publics enregistrés. À San Francisco, ils sont enregistrés auprès du bureau de l’évaluateur et de l’enregistrement (Assessor-Recorder) ; toute affaire judiciaire est portée devant la Cour supérieure de Californie, comté de San Francisco (Superior Court of California, County of San Francisco).
Chaque étape, de l’avis de défaut à la vente
Les grandes lignes d’une saisie immobilière extrajudiciaire en Californie, dans l’ordre.
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Prise de contact avant tout enregistrement
La Californie exige généralement qu’un gestionnaire de prêt essaie d’abord de joindre l’emprunteur pour parler des solutions de rechange. Notez chaque appel et gardez chaque lettre.
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Avis de défaut (Notice of Default)
Enregistré auprès du bureau d’enregistrement du comté (county recorder) et envoyé par la poste à l’emprunteur. C’est lui qui fait courir les délais : cherchez-le donc en premier. Le délai pour remettre le prêt à jour est couramment de trois mois.
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Avis de vente par le fiduciaire (Notice of Trustee’s Sale)
Enregistré, envoyé par la poste, affiché sur le bien et publié au moins 20 jours avant la vente. Il indique la date, l’heure et le lieu.
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La vente par le fiduciaire
Une vente aux enchères publique menée par le fiduciaire ou par un fiduciaire remplaçant, et non par un tribunal.
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Après la vente
Le fiduciaire remet un acte de propriété à l’acheteur. La question de savoir si les règles californiennes contre la réclamation du reliquat (anti-deficiency rules) limitent ce qu’un prêteur peut réclamer dépend du prêt.
Combien de temps cela prend. Généralement au moins quatre mois entre l’avis de défaut et la vente, souvent plus. Ne vous organisez pas en fonction du délai minimum. Fiez-vous aux dates indiquées sur vos propres documents.
Les protections de la Charte des droits des propriétaires (Homeowner Bill of Rights)
La Charte des droits des propriétaires de Californie (Homeowner Bill of Rights) accorde des protections précises aux emprunteurs résidentiels. Dans les grandes lignes, deux d’entre elles méritent d’être connues.
Un interlocuteur unique. Le gestionnaire de prêt doit fournir à l’emprunteur une seule personne ou une seule équipe, et non une voix différente à chaque appel.
Des restrictions sur le « double suivi » (dual tracking). Il s’agit de faire avancer une saisie immobilière pendant que le gestionnaire de prêt examine encore une demande complète de solution de rechange.
Quand appeler un avocat de Californie
Appelez dès maintenant un avocat inscrit au barreau de Californie si l’une de ces situations s’applique.
- Une date de vente par le fiduciaire est fixée.
- Vous avez reçu un avis de défaut ou un avis de vente par le fiduciaire.
- Vous avez demandé une solution de rechange à votre gestionnaire de prêt et vous ne savez pas où en est votre demande.
- Vous avez, en plus du prêt, un problème de titre de propriété, une succession, un divorce ou un litige entre copropriétaires.
- Quelqu’un vous a dit que vous aviez un recours contre votre prêteur.
- Quelqu’un vous a demandé de céder votre acte de propriété ou de donner une procuration à qui que ce soit.
- Vous pensez à une faillite.
Vous avez un doute ? Appelez-nous, et nous vous orienterons vers un avocat.
Autres aides pour les propriétaires de Californie
L’Agence de financement du logement de Californie (California Housing Finance Agency). Elle gère et finance des services gratuits de conseil en matière de saisie immobilière pour les propriétaires.
Services d’orientation des barreaux. Les barreaux de votre État et de votre comté gèrent des services d’orientation vers des avocats que vous pouvez appeler directement.
Organismes d’aide juridique et de services juridiques. Ils aident gratuitement les personnes qui remplissent les conditions, et beaucoup traitent des saisies immobilières. Les conseillers en logement agréés par le HUD peuvent vous orienter vers eux.
La Californie réglemente les consultants en saisie immobilière
La Californie réglemente les consultants en saisie immobilière en vertu de l’article 2945 et suivants du Code civil de Californie (California Civil Code section 2945). La violation de cette loi constitue une infraction pénale. Chaque infraction est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 $ et d’une peine pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement dans la prison du comté (Civil Code section 2945.7).
En vertu de l’article 2945.45 du Code civil (Civil Code section 2945.45), un consultant en saisie immobilière doit s’enregistrer auprès du ministère de la Justice de Californie (California Department of Justice), détenir un certificat d’enregistrement en cours de validité et maintenir une caution (surety bond) de 100 000 $ avant d’exercer cette activité en Californie. Exercer sans cet enregistrement est passible d’une amende de 1 000 $ à 25 000 $ et d’une peine pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement dans la prison du comté.
La loi californienne prévoit aussi qu’un consultant en saisie immobilière ne peut pas recevoir de procuration de votre part et ne peut acquérir aucun droit sur votre maison.
Parlez à une personne.
Appelez le 516-499-1731, du lundi au vendredi, de 9 h à 18 h. Des rendez-vous le samedi sont possibles sur demande. Si nous sommes avec un autre client, laissez un message avec votre nom, votre numéro de téléphone et le comté où se trouve votre propriété, et nous vous rappellerons.
Prime Real Estate Consultants
70 Sunrise Highway, Suite 500, Valley Stream, NY 11581
customerservice@
| Du lundi au vendredi | De 9 h à 18 h |
|---|---|
| Samedi | Sur rendez-vous uniquement |
| Dimanche | Fermé |
Une aide gratuite est aussi disponible.
Vous n’avez à payer personne pour obtenir de l’aide face à une saisie immobilière. Les organismes de conseil en logement agréés par le HUD (ministère fédéral du Logement) offrent des conseils gratuits dans tout le pays. Appelez le 1-800-569-4287 ou consultez hud.gov. De nombreux États et comtés proposent aussi des programmes gratuits de prévention des saisies immobilières. Nous voulons que vous les connaissiez, que vous fassiez appel à nous ou non.
Si vous avez bientôt une date de vente ou une date d’audience, appelez un avocat inscrit au barreau dès aujourd’hui.
Nous ne sommes pas un cabinet d’avocats.
Prime Real Estate Consultants est une entreprise de recherche et de conseil en immobilier. Nous n’exerçons pas le droit et ne représentons personne, et rien sur ce site ne constitue un conseil juridique, fiscal ou financier. Le fait de nous contacter ou d’acheter un service ne crée pas de relation avocat-client.