Odziedziczone domy sprzedawane po jednym udziale

W kwietniu 2026 roku Center for NYC Neighborhoods opublikowało badanie majątku spadkobierców w Nowym Jorku, czyli domów, które po śmierci właściciela należą w udziałach do członków rodziny. Badanie objęło pozwy o podział, czyli sprawy, w których sąd jest proszony o podzielenie lub sprzedaż domu, co do którego właściciele nie mogą się porozumieć.

• 182 sprawy w pięć miesięcy. Od 1 marca do 31 lipca 2024 roku badacze znaleźli 182 prawdopodobne sprawy o podział majątku spadkobierców, w tym 97 na Brooklynie i 51 w Queens. Domy były warte średnio około 1,1 mln dolarów.
• Około 350 rocznie. Badanie szacuje, że takich pozwów jest około 350 rocznie, a zagrożone są domy warte 400 mln dolarów przy ostrożnych założeniach i blisko 4 mld dolarów przy bardziej realistycznych.
• 23 prawdopodobnie drapieżne sprawy. Od 1 kwietnia do 31 października 2024 roku badacze wskazali 23 sprawy o wspólnym schemacie: spółka kupuje udział jednego spadkobiercy, twierdzi, że rodzina nie może się porozumieć, i prosi sąd o sprzedaż całego domu.
• Okolice starszych właścicieli. Ponad połowa spraw dotyczyła obwodów spisowych, w których odsetek właścicieli domów w wieku 65 lat i więcej jest wyższy niż przeciętnie.

W innych sprawach badanie opisuje spółki, które za pomocą wprowadzania w błąd i fałszerstw nakłaniały spadkobierców do podpisania dokumentów przenoszących dom lub ich udział na spółkę. Gothamist podał, że większość spraw dotyczy Central Brooklyn i Southeast Queens.

Dzieci lub wnuki właściciela mają każde swój udział, często o tym nie wiedząc. Kupujący dociera do jednego z nich, proponuje kwotę, która wydaje się uczciwa za część domu, i rejestruje akt na ten udział. Badanie wykazało, że kupujący wciąż nagabują spadkobierców po kolei, namawiają ich do sprzedaży swojej części, a w niektórych przypadkach podstępem skłaniają do podpisu.

Każdy krok to wpis w rejestrze albo pismo złożone w sądzie: akt na udział, spółka, która go przejęła, sprawa o podział, sprzedaż, która następuje potem. Członek rodziny, który wciąż mieszka w domu, często dowiaduje się o nich jako ostatni.

Nowojorskie przepisy o majątku spadkobierców, artykuł 993 ustawy o powództwach i postępowaniach dotyczących nieruchomości (Real Property Actions and Proceedings Law), zostały wzmocnione w 2024 roku. Badanie nazywa tę zmianę ustawą z 2024 roku o ochronie majątku spadkobierców i zapobieganiu kradzieży aktów własności (Heirs Property Protection and Deed Theft Prevention Act of 2024).

• Nabywca udziału nie może wszcząć sprawy. Osoba, która kupiła lub w inny sposób nabyła udział w majątku spadkobierców, zamiast go odziedziczyć, nie może wszcząć w jego sprawie postępowania o podział.
• Rodzina może dorównać zewnętrznej ofercie. Gdy współwłaściciel otrzyma zewnętrzną ofertę, spadkobiercy mogą kupić za tę samą cenę i na tych samych warunkach, a pierwszeństwo ma spadkobierca mieszkający w domu. Zazwyczaj mają na to 180 dni od zawiadomienia o ofercie.
• Sprzedaż bez zawiadomienia. Jeśli udział sprzedano bez takiego zawiadomienia, pozostali współwłaściciele mogą go zazwyczaj odkupić od zewnętrznego nabywcy za zapłaconą cenę powiększoną o 2 procent rocznie, w ciągu 180 dni od dowiedzenia się o sprzedaży.

Badanie podaje, że kupujący nadal nagabują spadkobierców także po tej zmianie, i wzywa do lepszego informowania o przepisach, szerszego dostępu do planowania spadkowego i pomocy prawnej oraz przystępnych środków, dzięki którym spadkobiercy mogliby kupić udziały oferowane osobom z zewnątrz.

28 maja 2026 roku prokurator okręgowy Manhattanu ogłosił akt oskarżenia wobec 18 osób i trzech spółek w sprawie kamienicy z piaskowca (brownstone) przy West 131st Street w Harlemie. Według prokuratury podrobione dokumenty tożsamości, akty urodzenia i oświadczenia pod przysięgą o dziedziczeniu pozwoliły kilku osobom podać się za właścicieli podczas finalizacji transakcji w kwietniu 2024 roku. Dom sprzedano podstawionemu kupującemu, przeniesiono na spółkę i wykorzystano do zaciągnięcia kredytu hipotecznego i budowlanego na 1 636 000 dolarów. Wśród oskarżonych są prawnicy, pośrednik w obrocie nieruchomościami i agencja tytułów własności. Zarzuty to tylko oskarżenia, a oskarżonych uważa się za niewinnych.

Akt podpisany przez kogoś, kto podaje się za spadkobiercę, jest fałszerstwem, a prawo traktuje go zupełnie inaczej niż akt, do którego podpisania przekonano prawdziwego spadkobiercę. Różnicę wyjaśnia artykuł Akt, który Państwo podpisali: podstępne przeniesienia aktów własności w Nowym Jorku.

Odziedziczony dom nosi całą swoją historię w rejestrach publicznych: akty, udziały, pisma sądowe. Wykorzystujemy nasze dane oraz powiązania i zestawienia między tymi wpisami, aby ujawnić anomalie, jakie zostawiają drapieżne wykupy udziałów i kradzieże aktów własności.

Państwa Homeowner Research Document pokazuje każdy wpis dotyczący Państwa nieruchomości, połączony i opatrzony datą, z powiadomieniami, gdy zostanie zarejestrowane coś nowego. Jak działa badanie.

• Center for NYC Neighborhoods: Understanding and Quantifying Heirs’ Property in New York City (kwiecień 2026)
• Gothamist: NYC homes worth $400M at risk of deed theft and real estate schemes, report finds (czerwiec 2026)
• Senat stanu Nowy Jork: Real Property Actions and Proceedings Law 993, partition of heirs property
• Prokurator okręgowy Manhattanu: Indictment of 18 individuals and 3 companies for deed theft conspiracy (maj 2026)

Sprawdzono w październiku 2026.