Akt, który Państwo podpisali: podstępne przeniesienia aktów własności w Nowym Jorku

Podrobiony akt nosi podpis, którego właściciel nigdy nie złożył. Najwyższy sąd stanu Nowy Jork orzekł w sprawie Faison v Lewis (2015), że podrobiony akt jest nieważny od samego początku. Nie przenosi niczego, a kupujący lub kredytodawca, który przejmuje dom na jego podstawie, nie może twierdzić, że działał w dobrej wierze.

Podstępny akt nosi prawdziwy podpis. Właściciel podpisał, albo spadkobiercy podpisali, z powodu tego, co im powiedziano: że udział jest mało wart, że dom i tak przepadnie, że cena jest uczciwa. Prawo zazwyczaj traktuje tak uzyskany akt jako wzruszalny, czyli taki, który sąd może unieważnić, a nie jako nieważny. Pozostaje w mocy, dopóki sąd go nie unieważni, a kupujący lub kredytodawca, który wcześniej przejmie dom w dobrej wierze, może zachować to, za co zapłacił.

Dlatego w drugim przypadku czas ma największe znaczenie. Każda odsprzedaż i każda nowa hipoteka wprowadza kolejną stronę z własnym roszczeniem do domu.

• Spadkobiercy nagabywani po kolei. Po śmierci właściciela kupujący kontaktuje się osobno z dziećmi lub wnukami, a każde z nich słyszy, że jego udział sam w sobie jest mało wart.
• Właściciel zalegający ze spłatą kredytu hipotecznego. Kupujący oferuje szybką zapłatę za dom objęty egzekucją hipoteczną, czasem z obietnicą, że właściciel będzie mógł w nim zostać albo później go odkupić.
• Presja i moment. Akt podpisany w szpitalu, w tygodniach po pogrzebie albo daleko od nieruchomości, gdy brakuje czasu, by kogokolwiek zapytać o radę.
• Drugi krok. Wkrótce potem dom zostaje odsprzedany lub obciążony hipoteką, często na rzecz nowej spółki, za dużo więcej, niż otrzymała rodzina.

Domy objęte egzekucją hipoteczną lub zaległościami. Nowojorska ustawa o zapobieganiu kradzieży kapitału własnego w domu (Home Equity Theft Prevention Act), Real Property Law 265-a, obejmuje sprzedaż domu jednorodzinnego do czterorodzinnego, w którym mieszka właściciel, gdy właściciel zalega ze spłatą kredytu hipotecznego dwa miesiące lub dłużej albo dom jest objęty egzekucją hipoteczną lub znajduje się na liście sprzedaży zastawów za podatki lub media. Kupujący musi zawrzeć pisemną umowę wydrukowaną dużą czcionką, a właściciel ma 14 dni roboczych na jej anulowanie. Sprzedaż dokonana z istotnym naruszeniem ustawy, w tym oparta na fałszywych lub wprowadzających w błąd informacjach albo nieuczciwie wykorzystująca właściciela, może zostać unieważniona przez sąd w ciągu dwóch lat od zarejestrowania aktu. Ustawa przewiduje też odszkodowanie do trzykrotności straty właściciela, a w przypadku aktu, któremu towarzyszy obietnica odsprzedaży domu, domniemywa się, że jest to pożyczka.

Majątek spadkobierców i prokuratorzy. Ustawa z 2023 roku pozwala prokurator generalnej i prokuratorom okręgowym wystąpić do sądu o wstrzymanie sprawy na czas badania kradzieży aktu, a ustawa z 2024 roku dała spadkobiercom nową ochronę przed przymusową sprzedażą. Szczegóły znajdą Państwo w artykule Nowojorskie przepisy o kradzieży aktów własności od 2023 do 2026 roku.

Podstępny akt to wciąż wpis w rejestrze, podobnie jak wszystko, co po nim następuje. Wykorzystujemy nasze dane oraz powiązania i zestawienia między tymi wpisami, aby ujawnić anomalie, jakie zostawiają podstępne przeniesienia aktów własności.

Państwa Homeowner Research Document pokazuje każdy wpis dotyczący Państwa nieruchomości, połączony i opatrzony datą, z powiadomieniami, gdy zostanie zarejestrowane coś nowego. Jak działa badanie.

• Sąd Apelacyjny stanu Nowy Jork (Court of Appeals): Faison v Lewis, 25 NY3d 220 (2015)
• Senat stanu Nowy Jork: Real Property Law 265-a, Home Equity Theft Prevention Act
• Homes and Community Renewal stanu Nowy Jork: Podpisanie ustawy o kradzieży aktów (listopad 2023)
• Prokurator generalna stanu Nowy Jork: Kradzież aktów własności

Sprawdzono w październiku 2026.