L’acte que vous avez signé : les transferts d’actes trompeurs à New York

Un acte falsifié porte une signature que le propriétaire n’a jamais donnée. La plus haute juridiction de New York a jugé dans Faison v Lewis (2015) qu’un acte falsifié est nul dès l’origine. Il ne transmet rien, et un acheteur ou un prêteur qui obtient la maison par cet acte ne peut pas prétendre l’avoir fait de bonne foi.

Un acte trompeur porte une vraie signature. Le propriétaire a signé, ou les héritiers ont signé, à cause de ce qu’on leur a dit : qu’une part ne valait pas grand-chose, que la maison serait perdue de toute façon, que le prix était juste. Le droit traite en général un acte obtenu ainsi comme annulable plutôt que nul. Il reste valable jusqu’à ce qu’un tribunal l’annule, et un acheteur ou un prêteur qui obtient la maison de bonne foi avant cela peut garder ce qu’il a payé.

C’est pourquoi le temps compte le plus dans le second cas. Chaque revente et chaque nouveau prêt hypothécaire font entrer une autre partie, avec son propre droit sur la maison.

• Des héritiers approchés un par un. Après le décès d’un propriétaire, un acheteur contacte séparément les enfants ou les petits-enfants, et on dit à chacun que sa part, à elle seule, ne vaut pas grand-chose.
• Un propriétaire en retard sur son prêt hypothécaire. Un acheteur propose un paiement rapide pour une maison en saisie, parfois en promettant que le propriétaire pourra rester ou la racheter plus tard.
• La pression et le moment. Un acte signé à l’hôpital, dans les semaines qui suivent des funérailles ou loin de la propriété, avec peu de temps pour consulter qui que ce soit.
• La deuxième étape. La maison est revendue ou hypothéquée peu après, souvent au profit d’une nouvelle société, pour bien plus que ce que la famille a reçu.

Les maisons en saisie ou en défaut de paiement. La loi new-yorkaise sur la prévention du vol de la valeur nette des maisons (Home Equity Theft Prevention Act), Real Property Law 265-a, s’applique à la vente d’une maison de une à quatre familles habitée par son propriétaire, lorsque celui-ci a deux mois ou plus de retard sur son prêt hypothécaire ou que la maison est en saisie ou figure sur une liste de vente de privilèges pour impôts ou services publics. L’acheteur doit utiliser un contrat écrit en gros caractères, et le propriétaire dispose de 14 jours ouvrables pour l’annuler. Une vente conclue en violation substantielle de la loi, y compris une vente fondée sur des déclarations fausses ou trompeuses ou qui profite abusivement du propriétaire, est annulable pendant deux ans après l’enregistrement de l’acte. La loi prévoit aussi des dommages et intérêts pouvant atteindre trois fois la perte du propriétaire, et un acte assorti d’une promesse de revendre la maison est présumé être un prêt.

Les biens des héritiers et les procureurs. Une loi de 2023 permet à la procureure générale et aux procureurs de district de demander à un tribunal de suspendre une affaire pendant qu’ils enquêtent sur un vol d’acte, et une loi de 2024 a donné aux héritiers de nouvelles protections contre les ventes forcées. Les détails se trouvent dans Les lois new-yorkaises sur le vol d’actes de propriété, de 2023 à 2026.

Un acte trompeur reste un enregistrement, tout comme tout ce qui le suit. Nous utilisons nos données et exploitons les liens et les recoupements entre ces registres pour mettre au jour les anomalies que laissent les transferts d’actes trompeurs.

Votre Homeowner Research Document présente chaque registre de votre propriété, relié et daté, avec des alertes dès qu’un nouvel élément est enregistré. Comment fonctionne la recherche.

• Cour d’appel de New York (Court of Appeals) : Faison v Lewis, 25 NY3d 220 (2015)
• Sénat de l’État de New York : Real Property Law 265-a, Home Equity Theft Prevention Act
• Homes and Community Renewal de l’État de New York : Promulgation de la loi sur le vol d’actes (novembre 2023)
• Procureure générale de New York : Vol d’actes de propriété

Vérifié en octobre 2026.