Акт, который вы подписали: обманные переоформления актов в Нью-Йорке

На поддельном акте стоит подпись, которую владелец никогда не ставил. Высший суд штата Нью-Йорк постановил по делу Faison v Lewis (2015), что поддельный акт ничтожен с самого начала. Он ничего не передаёт, и покупатель или кредитор, получивший дом через такой акт, не может утверждать, что действовал добросовестно.

На обманном акте стоит настоящая подпись. Владелец или наследники подписали из-за того, что им сказали: что доля стоит немного, что дом всё равно будет потерян, что цена справедливая. Закон, как правило, считает акт, полученный таким путём, оспоримым, а не ничтожным. Он действует, пока суд его не отменит, и покупатель или кредитор, добросовестно получивший дом до этого, может сохранить то, за что заплатил.

Поэтому во втором случае важнее всего время. Каждая перепродажа и каждая новая ипотека добавляют ещё одну сторону со своим правом на дом.

• К наследникам обращаются по одному. После смерти владельца покупатель связывается с детьми или внуками по отдельности, и каждому говорят, что его доля сама по себе стоит немного.
• Владелец, просрочивший ипотеку. Покупатель предлагает быструю выплату за дом в процессе лишения права выкупа, иногда с обещанием, что владелец сможет остаться в доме или выкупить его позже.
• Давление и время. Акт подписывают в больнице, в первые недели после похорон или вдали от дома, когда почти нет времени с кем-то посоветоваться.
• Второй шаг. Вскоре дом перепродают, часто новой компании, или закладывают, на сумму гораздо больше той, что получила семья.

Дома в процессе лишения права выкупа или с просрочкой. Закон штата Нью-Йорк о предотвращении кражи капитала в жилье (Home Equity Theft Prevention Act), Real Property Law 265-a, распространяется на продажу дома на одну-четыре семьи, в котором живёт владелец, если владелец просрочил ипотеку на два месяца или больше либо дом находится в процессе лишения права выкупа или в списке на продажу залоговых прав за налоги или коммунальные услуги. Покупатель обязан использовать письменный договор, напечатанный крупным шрифтом, и у владельца есть 14 рабочих дней, чтобы отказаться от сделки. Продажу, совершённую с существенным нарушением закона, в том числе основанную на ложных или вводящих в заблуждение заявлениях или недобросовестно использующую положение владельца, суд может отменить в течение двух лет после регистрации акта. Закон также допускает возмещение ущерба в размере до трёхкратного убытка владельца, а акт, к которому прилагается обещание продать дом обратно, предполагается займом.

Имущество наследников и прокуроры. Закон 2023 года позволяет генеральному прокурору и окружным прокурорам просить суд приостановить дело, пока они расследуют кражу права собственности, а закон 2024 года дал наследникам новую защиту от принудительных продаж. Подробности в статье Законы штата Нью-Йорк о краже права собственности, 2023 по 2026.

Обманный акт всё равно регистрируется, как и всё, что идёт после него. Мы используем наши данные и связи и сопоставления между этими записями, чтобы выявить аномалии, которые оставляют обманные переоформления актов.

Ваш Homeowner Research Document показывает каждую запись о вашей недвижимости, связанную и датированную, с оповещениями, когда регистрируется что-то новое. Как устроено исследование.

• Апелляционный суд штата Нью-Йорк (Court of Appeals): Faison v Lewis, 25 NY3d 220 (2015)
• Сенат штата Нью-Йорк: Real Property Law 265-a, Закон о предотвращении кражи капитала в жилье (Home Equity Theft Prevention Act)
• Homes and Community Renewal штата Нью-Йорк: Подписан закон о краже права собственности (ноябрь 2023 г.)
• Генеральный прокурор штата Нью-Йорк: Кража права собственности

Проверено в октябре 2026 г.