آپ کی دستخط کردہ ڈیڈ: نیویارک میں ڈیڈ کی فریب پر مبنی منتقلیاں

جعلی ڈیڈ پر ایسے دستخط ہوتے ہیں جو مالک نے کبھی کیے ہی نہیں۔ نیویارک کی سب سے بڑی عدالت نے Faison v Lewis (‎2015) میں فیصلہ دیا کہ جعلی ڈیڈ شروع ہی سے کالعدم (void) ہوتی ہے۔ اس کے ذریعے کچھ بھی منتقل نہیں ہوتا، اور جو خریدار یا قرض دہندہ اس کے ذریعے گھر حاصل کرے وہ یہ دعویٰ نہیں کر سکتا کہ اس نے ایسا نیک نیتی سے کیا۔

فریب پر مبنی ڈیڈ پر اصلی دستخط ہوتے ہیں۔ مالک نے، یا وارثوں نے، اس لیے دستخط کیے کہ انہیں یہ بتایا گیا تھا: کہ حصے کی قیمت بہت کم ہے، کہ گھر ویسے بھی ہاتھ سے نکل جائے گا، کہ قیمت مناسب ہے۔ قانون عام طور پر اس طرح حاصل کی گئی ڈیڈ کو کالعدم (void) نہیں بلکہ قابلِ تنسیخ (voidable) سمجھتا ہے۔ یہ اس وقت تک قائم رہتی ہے جب تک عدالت اسے منسوخ نہ کر دے، اور جو خریدار یا قرض دہندہ اس سے پہلے نیک نیتی سے گھر حاصل کر لے، وہ جس چیز کی قیمت ادا کر چکا ہے اسے اپنے پاس رکھ سکتا ہے۔

اسی لیے دوسری قسم میں وقت سب سے زیادہ اہم ہے۔ ہر نئی فروخت اور ہر نیا رہن ایک اور فریق کو شامل کر دیتا ہے جس کا گھر پر اپنا دعویٰ ہوتا ہے۔

• وارثوں سے ایک ایک کر کے رابطہ۔ مالک کی وفات کے بعد کوئی خریدار بچوں یا پوتے پوتیوں اور نواسے نواسیوں سے الگ الگ رابطہ کرتا ہے، اور ہر ایک کو بتایا جاتا ہے کہ اکیلے اس کے حصے کی قیمت بہت کم ہے۔
• رہن کی ادائیگی میں پیچھے رہ جانے والا مالک۔ کوئی خریدار فورکلوژر میں پھنسے گھر کے لیے فوری ادائیگی کی پیشکش کرتا ہے، بعض اوقات اس وعدے کے ساتھ کہ مالک گھر میں رہ سکے گا یا بعد میں اسے واپس خرید سکے گا۔
• دباؤ اور وقت۔ ہسپتال میں، کسی جنازے کے بعد کے ہفتوں میں، یا جائیداد سے بہت دور دستخط کی گئی ڈیڈ، جب کسی سے پوچھنے کا وقت بہت کم ہو۔
• دوسرا قدم۔ کچھ ہی عرصے بعد گھر دوبارہ فروخت ہو جاتا ہے یا اس پر رہن لیا جاتا ہے، اکثر کسی نئی کمپنی کے ہاتھوں، اس رقم سے کہیں زیادہ کا جو خاندان کو ملی تھی۔

فورکلوژر یا ڈیفالٹ میں گھر۔ نیویارک کا گھر کی ایکویٹی کی چوری کی روک تھام کا قانون (Home Equity Theft Prevention Act)، یعنی Real Property Law ‎265-a، ایک سے چار خاندانوں والے ایسے گھر کی فروخت پر لاگو ہوتا ہے جس میں مالک خود رہتا ہو، جب مالک رہن کی ادائیگی میں دو یا زیادہ مہینے پیچھے ہو، یا گھر فورکلوژر میں ہو، یا ٹیکس یا یوٹیلیٹی لِین کی فروخت کی فہرست میں ہو۔ خریدار کے لیے بڑے حروف میں لکھا تحریری معاہدہ استعمال کرنا لازمی ہے، اور مالک کے پاس منسوخ کرنے کے لیے ‎14 کاروباری دن ہوتے ہیں۔ جو فروخت اس قانون کی نمایاں خلاف ورزی میں کی گئی ہو، بشمول وہ جو جھوٹے یا گمراہ کن بیانات پر مبنی ہو یا جس میں مالک سے ناجائز فائدہ اٹھایا گیا ہو، وہ ڈیڈ درج ہونے کے بعد دو سال تک قابلِ تنسیخ (voidable) ہوتی ہے۔ قانون مالک کے نقصان کے تین گنا تک ہرجانے کی بھی اجازت دیتا ہے، اور جو ڈیڈ گھر واپس بیچنے کے وعدے کے ساتھ ہو اسے قرض فرض کیا جاتا ہے۔

وارثوں کی جائیداد اور استغاثہ۔ ‎2023 کا ایک قانون اٹارنی جنرل اور ڈسٹرکٹ اٹارنی کو ڈیڈ کی چوری کی تفتیش کے دوران عدالت سے مقدمہ روکنے کی درخواست کرنے دیتا ہے، اور ‎2024 کے ایک قانون نے وارثوں کو جبری فروخت کے خلاف نئے تحفظات دیے۔ تفصیلات نیویارک کے ڈیڈ کی چوری سے متعلق قوانین، ‎2023 سے ‎2026 تک میں ہیں۔

فریب پر مبنی ڈیڈ بھی آخر ایک درج شدہ دستاویز ہے، اور اس کے بعد آنے والی ہر چیز بھی۔ ہم اپنا ڈیٹا استعمال کرتے ہیں اور ان ریکارڈز کے درمیان روابط اور جوڑ سے فائدہ اٹھا کر وہ بے قاعدگیاں بے نقاب کرتے ہیں جو ڈیڈ کی فریب پر مبنی منتقلیاں چھوڑتی ہیں۔

آپ کی Homeowner Research Document آپ کی جائیداد کا ہر ریکارڈ دکھاتی ہے، باہم مربوط اور تاریخ وار، اور جب بھی کوئی نئی چیز درج ہو تو آپ کو اطلاع دیتی ہے۔ تحقیق کیسے کام کرتی ہے۔

• نیویارک کورٹ آف اپیلز (New York Court of Appeals): Faison v Lewis, ‎25 NY‎3d ‎220 (‎2015)
• نیویارک اسٹیٹ سینیٹ: Real Property Law ‎265-a، گھر کی ایکویٹی کی چوری کی روک تھام کا قانون (Home Equity Theft Prevention Act)
• ریاست نیویارک ہومز اینڈ کمیونٹی رینیول: ڈیڈ کی چوری کے قانون پر دستخط (نومبر ‎2023)
• نیویارک کے اٹارنی جنرل: ڈیڈ کی چوری

اکتوبر ‎2026 میں جانچ کی گئی۔