La escritura que usted firmó: transferencias engañosas de escrituras en Nueva York

Una escritura falsificada lleva una firma que el dueño nunca dio. El tribunal más alto de Nueva York resolvió en Faison v Lewis (2015) que una escritura falsificada es nula desde el principio. No transmite nada, y un comprador o prestamista que adquiere la casa a través de ella no puede alegar que lo hizo de buena fe.

Una escritura engañosa lleva una firma real. El dueño firmó, o los herederos firmaron, por lo que les dijeron: que una parte valía poco, que la casa se perdería de todos modos, que el precio era justo. Por lo general, la ley trata una escritura obtenida así como anulable y no como nula. Sigue vigente hasta que un tribunal la anula, y un comprador o prestamista que adquiere la casa de buena fe antes de eso puede quedarse con lo que pagó.

Por eso el tiempo importa más en el segundo tipo. Cada reventa y cada hipoteca nueva suma otra parte con su propio derecho sobre la casa.

• Herederos contactados uno por uno. Después de que fallece un dueño, un comprador contacta por separado a los hijos o a los nietos, y a cada uno le dicen que su parte, por sí sola, vale poco.
• Un dueño atrasado con la hipoteca. Un comprador ofrece un pago rápido por una casa en ejecución hipotecaria, a veces con la promesa de que el dueño podrá quedarse o volver a comprarla más adelante.
• Presión y momento. Una escritura firmada en un hospital, en las semanas después de un funeral o lejos de la propiedad, con poco tiempo para consultar a nadie.
• El segundo paso. La casa se revende o se hipoteca poco después, a menudo a una empresa nueva, por mucho más de lo que recibió la familia.

Casas en ejecución hipotecaria o en mora. La Ley de Prevención del Robo del Patrimonio de la Vivienda de Nueva York (Home Equity Theft Prevention Act), Real Property Law 265-a, cubre la venta de una casa de una a cuatro familias en la que vive el dueño, cuando el dueño tiene dos o más meses de atraso en la hipoteca o la casa está en ejecución hipotecaria o en una lista de venta de gravámenes por impuestos o servicios públicos. El comprador debe usar un contrato escrito en letra grande, y el dueño tiene 14 días hábiles para cancelarlo. Una venta hecha en violación sustancial de la ley, incluida una basada en declaraciones falsas o engañosas o una que se aprovecha indebidamente del dueño, es anulable durante dos años después de que se registra la escritura. La ley también permite una indemnización de hasta tres veces la pérdida del dueño, y se presume que una escritura que viene con la promesa de revenderle la casa es un préstamo.

Propiedad de los herederos y fiscales. Una ley de 2023 permite a la Fiscalía General y a los fiscales de distrito pedir a un tribunal que suspenda un caso mientras investigan un robo de escrituras, y una ley de 2024 dio a los herederos nuevas protecciones contra las ventas forzadas. Los detalles están en Las leyes de Nueva York sobre el robo de escrituras, de 2023 a 2026.

Una escritura engañosa sigue siendo un registro, y también lo es todo lo que viene después. Usamos nuestros datos y aprovechamos los vínculos y los cruces entre esos registros para descubrir las anomalías que dejan las transferencias engañosas de escrituras.

Su Homeowner Research Document muestra cada registro de su propiedad, conectado y con fecha, con alertas cuando se registra algo nuevo. Cómo funciona la investigación.

• Tribunal de Apelaciones de Nueva York (Court of Appeals): Faison v Lewis, 25 NY3d 220 (2015)
• Senado del Estado de Nueva York: Real Property Law 265-a, Home Equity Theft Prevention Act
• Renovación de Vivienda y Comunidad del Estado de Nueva York: Firma de la ley contra el robo de escrituras (noviembre de 2023)
• Fiscalía General de Nueva York: Robo de escrituras

Verificado en octubre de 2026.