আপনার সই করা দলিল: নিউ ইয়র্কে ছলনাপূর্ণ দলিল হস্তান্তর

জাল দলিলে এমন একটি সই থাকে যা মালিক কখনো দেননি। নিউ ইয়র্কের সর্বোচ্চ আদালত Faison v Lewis (২০১৫) মামলায় রায় দেন যে জাল দলিল শুরু থেকেই বাতিল (void)। এটি কিছুই হস্তান্তর করে না, এবং যে ক্রেতা বা ঋণদাতা এর মাধ্যমে বাড়িটি নেন, তিনি দাবি করতে পারেন না যে তিনি সরল বিশ্বাসে তা করেছেন।

ছলনাপূর্ণ দলিলে আসল সই থাকে। মালিক সই করেছেন, অথবা উত্তরাধিকারীরা সই করেছেন, তাঁদের যা বলা হয়েছিল তার কারণে: অংশের দাম সামান্য, বাড়িটি এমনিতেই হাতছাড়া হবে, দামটি ন্যায্য। এভাবে নেওয়া দলিলকে আইন সাধারণত বাতিল (void) নয়, বরং বাতিলযোগ্য (voidable) হিসেবে গণ্য করে। আদালত এটি বাতিল না করা পর্যন্ত এটি বহাল থাকে, এবং তার আগে যে ক্রেতা বা ঋণদাতা সরল বিশ্বাসে বাড়িটি নেন, তিনি যার জন্য অর্থ দিয়েছেন তা রেখে দিতে পারেন।

এই কারণেই দ্বিতীয় ধরনে সময় সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ। প্রতিটি পুনর্বিক্রয় ও প্রতিটি নতুন মর্টগেজ আরেকটি পক্ষকে নিয়ে আসে, বাড়িটির ওপর যার নিজস্ব দাবি থাকে।

• উত্তরাধিকারীদের সাথে একে একে যোগাযোগ। মালিক মারা যাওয়ার পর একজন ক্রেতা সন্তান বা নাতি-নাতনিদের সাথে আলাদা আলাদাভাবে যোগাযোগ করেন, এবং প্রত্যেককে বলা হয় যে শুধু তাঁর অংশের দাম সামান্য।
• মর্টগেজের কিস্তিতে পিছিয়ে থাকা মালিক। একজন ক্রেতা ফোরক্লোজারে থাকা বাড়ির জন্য দ্রুত টাকা দেওয়ার প্রস্তাব দেন, কখনো কখনো এই প্রতিশ্রুতিসহ যে মালিক বাড়িতে থাকতে পারবেন বা পরে তা আবার কিনে নিতে পারবেন।
• চাপ ও সময়। হাসপাতালে, দাফন বা শেষকৃত্যের পরের সপ্তাহগুলোতে, অথবা সম্পত্তি থেকে অনেক দূরে সই করা দলিল, যখন কাউকে জিজ্ঞেস করার সময় খুব কম।
• দ্বিতীয় ধাপ। কিছুদিন পরই বাড়িটি আবার বিক্রি হয় বা তার ওপর মর্টগেজ নেওয়া হয়, প্রায়ই নতুন কোনো কোম্পানির হাতে, পরিবার যা পেয়েছিল তার চেয়ে অনেক বেশি অঙ্কে।

ফোরক্লোজার বা খেলাপি অবস্থায় থাকা বাড়ি। নিউ ইয়র্কের বাড়ির ইকুইটি চুরি প্রতিরোধ আইন (Home Equity Theft Prevention Act), অর্থাৎ Real Property Law 265-a, মালিক নিজে বসবাস করেন এমন এক থেকে চার পরিবারের বাড়ির বিক্রয়ের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যখন মালিক মর্টগেজের কিস্তিতে দুই বা তার বেশি মাস পিছিয়ে থাকেন, অথবা বাড়িটি ফোরক্লোজারে থাকে, অথবা কর বা ইউটিলিটি লিয়েন বিক্রয়ের তালিকায় থাকে। ক্রেতাকে বড় অক্ষরে ছাপা লিখিত চুক্তি ব্যবহার করতে হবে, এবং বাতিল করার জন্য মালিক ১৪ কর্মদিবস সময় পান। আইনের গুরুতর লঙ্ঘন করে করা বিক্রয়, যার মধ্যে মিথ্যা বা বিভ্রান্তিকর বক্তব্যের ওপর দাঁড়ানো বিক্রয় বা মালিকের কাছ থেকে অন্যায় সুবিধা নেওয়া বিক্রয়ও রয়েছে, দলিল নথিভুক্ত হওয়ার পর দুই বছর পর্যন্ত বাতিলযোগ্য (voidable)। আইনটি মালিকের ক্ষতির তিন গুণ পর্যন্ত ক্ষতিপূরণেরও সুযোগ দেয়, এবং বাড়িটি আবার মালিকের কাছে বিক্রি করার প্রতিশ্রুতিসহ দেওয়া দলিলকে ঋণ বলে ধরে নেওয়া হয়।

উত্তরাধিকারীদের সম্পত্তি ও প্রসিকিউটর। ২০২৩ সালের একটি আইন অ্যাটর্নি জেনারেল ও ডিস্ট্রিক্ট অ্যাটর্নিদের দলিল চুরির তদন্ত চলাকালে আদালতকে কোনো মামলা স্থগিত রাখতে বলার সুযোগ দেয়, এবং ২০২৪ সালের একটি আইন উত্তরাধিকারীদের বাধ্যতামূলক বিক্রয়ের বিরুদ্ধে নতুন সুরক্ষা দিয়েছে। বিস্তারিত রয়েছে নিউ ইয়র্কের দলিল চুরি আইন, ২০২৩ থেকে ২০২৬-এ।

ছলনাপূর্ণ দলিলও একটি নথিভুক্ত রেকর্ড, এবং এর পরে যা কিছু আসে সেগুলোও তাই। আমরা আমাদের ডেটা ব্যবহার করি এবং সেই রেকর্ডগুলোর মধ্যকার সংযোগ ও যোগসূত্র কাজে লাগিয়ে ছলনাপূর্ণ দলিল হস্তান্তর যেসব অসংগতি রেখে যায় সেগুলো উন্মোচন করি।

আপনার Homeowner Research Document আপনার সম্পত্তির প্রতিটি রেকর্ড দেখায়, সংযুক্ত ও তারিখসহ, আর নতুন কিছু নথিভুক্ত হলেই সতর্কবার্তা পাঠায়। গবেষণা কীভাবে কাজ করে।

• নিউ ইয়র্ক কোর্ট অফ আপিলস (New York Court of Appeals): Faison v Lewis, 25 NY3d 220 (2015)
• নিউ ইয়র্ক স্টেট সিনেট: Real Property Law 265-a, বাড়ির ইকুইটি চুরি প্রতিরোধ আইন (Home Equity Theft Prevention Act)
• নিউ ইয়র্ক স্টেট হোমস অ্যান্ড কমিউনিটি রিনিউয়াল: দলিল চুরি আইনে স্বাক্ষর (নভেম্বর ২০২৩)
• নিউ ইয়র্কের অ্যাটর্নি জেনারেল: দলিল চুরি

অক্টোবর ২০২৬-এ যাচাই করা হয়েছে।