الصك الذي وقّعتموه: النقل المضلِّل لصكوك الملكية في نيويورك

يحمل الصك المزوَّر توقيعًا لم يُعطِه المالك قط. وقد قضت أعلى محكمة في نيويورك في قضية Faison v Lewis (‎2015) بأن الصك المزوَّر باطل من الأساس (void). فهو لا ينقل شيئًا، ولا يمكن لمشترٍ أو مُقرِض يحصل على المنزل من خلاله أن يدّعي أنه فعل ذلك بحسن نية.

أما الصك المضلِّل فيحمل توقيعًا حقيقيًا. فقد وقّع المالك، أو وقّع الورثة، بسبب ما قيل لهم: أن الحصة لا تساوي إلا القليل، أو أن المنزل سيضيع على أي حال، أو أن السعر عادل. ويعامل القانون عمومًا الصك الذي يُحصَل عليه بهذه الطريقة على أنه قابل للإبطال (voidable) لا باطل (void). فيبقى قائمًا إلى أن تُبطله المحكمة، والمشتري أو المُقرِض الذي يحصل على المنزل بحسن نية قبل ذلك يمكنه الاحتفاظ بما دفع ثمنه.

لهذا السبب يكون الوقت أهم ما يكون في النوع الثاني. فكل إعادة بيع وكل رهن عقاري جديد يُدخل طرفًا آخر له مطالبته الخاصة بالمنزل.

• التواصل مع الورثة واحدًا تلو الآخر. بعد وفاة المالك، يتصل مشترٍ بالأبناء أو الأحفاد كلٌّ على حدة، ويُقال لكل واحد منهم إن حصته وحدها لا تساوي إلا القليل.
• مالك متأخر في سداد الرهن العقاري. يعرض مشترٍ دفعة سريعة مقابل منزل يواجه حبس الرهن، وأحيانًا مع وعد بأن المالك يستطيع البقاء فيه أو إعادة شرائه لاحقًا.
• الضغط والتوقيت. صك يُوقَّع في مستشفى، أو في الأسابيع التي تلي جنازة، أو بعيدًا عن العقار، مع وقت قليل لسؤال أي أحد.
• الخطوة الثانية. يُعاد بيع المنزل أو يُرهَن بعد وقت قصير، وغالبًا لشركة جديدة، بمبلغ يفوق بكثير ما حصلت عليه العائلة.

المنازل التي تواجه حبس الرهن أو التعثر في السداد. يشمل قانون منع سرقة حقوق الملكية الصافية في المنازل في نيويورك (Home Equity Theft Prevention Act)، أي Real Property Law ‎265-a، بيعَ منزل لعائلة واحدة إلى أربع عائلات يسكنه مالكه، عندما يكون المالك متأخرًا شهرين أو أكثر في سداد الرهن العقاري، أو يكون المنزل في دعوى حبس رهن، أو مدرجًا في قائمة بيع حقوق الامتياز الضريبية أو حقوق امتياز المرافق. ويجب على المشتري أن يستخدم عقدًا مكتوبًا بخط كبير، وللمالك ‎14 يوم عمل للإلغاء. والبيع الذي يتم بمخالفة جوهرية للقانون، ومنه البيع القائم على أقوال كاذبة أو مضلِّلة أو الذي يستغل المالك استغلالًا غير منصف، يكون قابلًا للإبطال (voidable) لمدة سنتين بعد تسجيل الصك. ويجيز القانون أيضًا تعويضات تصل إلى ثلاثة أضعاف خسارة المالك، والصك المقترن بوعد بإعادة بيع المنزل إلى المالك يُفترض أنه قرض.

أملاك الورثة والمدعون العامون. يسمح قانون صدر عام ‎2023 للمدعي العام والمدعين العامين للمقاطعات بأن يطلبوا من المحكمة تعليق قضية أثناء تحقيقهم في سرقة صك الملكية، ومنح قانون صدر عام ‎2024 الورثة حماية جديدة من البيوع الإجبارية. التفاصيل في قوانين نيويورك بشأن سرقة صكوك الملكية، من ‎2023 إلى ‎2026.

الصك المضلِّل يبقى مستندًا مسجَّلًا، وكذلك كل ما يليه. نحن نستخدم بياناتنا ونستفيد من الروابط والصلات بين تلك السجلات لكشف الحالات الشاذة التي يخلّفها النقل المضلِّل لصكوك الملكية.

وثيقة Homeowner Research Document الخاصة بكم تُظهر كل سجل يخص عقاركم، مترابطًا ومؤرَّخًا، مع تنبيهات عند تسجيل أي شيء جديد. كيف يعمل البحث.

• محكمة الاستئناف في نيويورك (New York Court of Appeals): Faison v Lewis, ‎25 NY‎3d ‎220 (‎2015)
• مجلس شيوخ ولاية نيويورك: Real Property Law ‎265-a، قانون منع سرقة حقوق الملكية الصافية في المنازل (Home Equity Theft Prevention Act)
• هيئة الإسكان وتجديد المجتمعات في ولاية نيويورك: توقيع قانون سرقة صكوك الملكية (نوفمبر ‎2023)
• المدعي العام في نيويورك: سرقة صكوك الملكية

تمت المراجعة في أكتوبر ‎2026.