L'atto che ha firmato: i trasferimenti ingannevoli degli atti a New York

Un atto falsificato porta una firma che il proprietario non ha mai dato. Il tribunale più alto di New York ha stabilito in Faison v Lewis (2015) che un atto falsificato è nullo fin dall'inizio. Non trasferisce nulla, e un acquirente o un finanziatore che ottiene la casa attraverso di esso non può sostenere di averlo fatto in buona fede.

Un atto ingannevole porta una firma vera. Il proprietario ha firmato, o gli eredi hanno firmato, per quello che era stato detto loro: che una quota valeva poco, che la casa sarebbe andata persa comunque, che il prezzo era giusto. In genere la legge tratta un atto ottenuto così come annullabile anziché nullo. Resta valido finché un tribunale non lo annulla, e un acquirente o un finanziatore che ottiene la casa in buona fede prima di allora può tenere ciò per cui ha pagato.

Per questo il tempo conta di più nel secondo caso. Ogni rivendita e ogni nuova ipoteca fanno entrare un'altra parte, con un proprio diritto sulla casa.

• Eredi avvicinati uno alla volta. Dopo la morte di un proprietario, un acquirente contatta separatamente i figli o i nipoti, e a ciascuno viene detto che la sua quota, da sola, vale poco.
• Un proprietario in ritardo con il mutuo. Un acquirente offre un pagamento rapido per una casa in pignoramento, a volte promettendo che il proprietario potrà restare o ricomprarla più avanti.
• Pressione e tempi. Un atto firmato in ospedale, nelle settimane dopo un funerale o lontano dall'immobile, con poco tempo per chiedere consiglio a qualcuno.
• Il secondo passo. La casa viene rivenduta o ipotecata poco dopo, spesso a favore di una nuova società, per molto più di quanto ha ricevuto la famiglia.

Case in pignoramento o in mora. La legge di New York per la prevenzione del furto del valore della casa (Home Equity Theft Prevention Act), Real Property Law 265-a, riguarda la vendita di una casa da una a quattro famiglie in cui vive il proprietario, quando il proprietario è in ritardo di due o più mesi con il mutuo o la casa è in pignoramento o in un elenco di vendita di gravami per imposte o utenze. L'acquirente deve usare un contratto scritto a caratteri grandi, e il proprietario ha 14 giorni lavorativi per annullarlo. Una vendita fatta in violazione sostanziale della legge, compresa una basata su dichiarazioni false o fuorvianti o una che approfitta indebitamente del proprietario, è annullabile per due anni dopo la registrazione dell'atto. La legge consente anche un risarcimento fino a tre volte la perdita del proprietario, e un atto accompagnato dalla promessa di rivendere la casa si presume un prestito.

I beni degli eredi e i procuratori. Una legge del 2023 consente alla Procuratrice Generale e ai procuratori distrettuali di chiedere a un tribunale di sospendere una causa mentre indagano su un furto dell'atto, e una legge del 2024 ha dato agli eredi nuove tutele contro le vendite forzate. I dettagli sono in Le leggi di New York sul furto degli atti di proprietà, dal 2023 al 2026.

Un atto ingannevole resta comunque una registrazione, e così tutto ciò che lo segue. Usiamo i nostri dati e sfruttiamo i collegamenti e gli incroci tra quei registri per far emergere le anomalie che lasciano i trasferimenti ingannevoli degli atti.

Il Suo Homeowner Research Document mostra ogni registro della Sua proprietà, collegato e datato, con avvisi ogni volta che viene registrato qualcosa di nuovo. Come funziona la ricerca.

• Corte d'Appello di New York (Court of Appeals): Faison v Lewis, 25 NY3d 220 (2015)
• Senato dello Stato di New York: Real Property Law 265-a, Home Equity Theft Prevention Act
• Homes and Community Renewal dello Stato di New York: Firmata la legge sul furto degli atti (novembre 2023)
• Procuratrice Generale di New York: Furto degli atti di proprietà

Verificato a ottobre 2026.