وراثتی گھر، ایک ایک حصہ کر کے فروخت

اپریل ‎2026 میں Center for NYC Neighborhoods نے نیویارک سٹی میں وارثوں کی جائیداد پر ایک تحقیق شائع کی، یعنی وہ گھر جو مالک کی وفات کے بعد خاندان کے افراد کے پاس حصوں کی صورت میں ہوتے ہیں۔ اس تحقیق میں تقسیم کے مقدمات کے عدالتی کاغذات پڑھے گئے۔ تقسیم کا مقدمہ وہ ہوتا ہے جس میں عدالت سے کہا جاتا ہے کہ وہ ایسا گھر تقسیم کرے یا بیچ دے جس پر اس کے مالکان متفق نہ ہو سکیں۔

• پانچ مہینوں میں ‎182 مقدمات۔ ‎1 مارچ سے ‎31 جولائی ‎2024 تک، محققین کو وارثوں کی جائیداد کی تقسیم کے ‎182 ممکنہ مقدمات ملے، جن میں سے ‎97 بروکلین میں اور ‎51 کوئنز میں تھے۔ ان گھروں کی اوسط قیمت تقریباً ‎1.1 ملین ڈالر تھی۔
• ہر سال تقریباً ‎350۔ تحقیق کا اندازہ ہے کہ ہر سال ایسے تقریباً ‎350 مقدمات ہوتے ہیں۔ محتاط مفروضوں کے مطابق ان میں ‎400 ملین ڈالر کے گھر خطرے میں ہیں، اور زیادہ حقیقت پسندانہ مفروضوں کے مطابق یہ رقم ‎4 ارب ڈالر کے قریب ہے۔
• ‎23 ممکنہ استحصالی مقدمات۔ ‎1 اپریل سے ‎31 اکتوبر ‎2024 تک، محققین نے ‎23 ایسے مقدمات کی نشاندہی کی جن میں ایک ہی طریقہ نظر آیا: ایک کمپنی کسی ایک وارث کا حصہ خریدتی ہے، کہتی ہے کہ خاندان متفق نہیں ہو سکتا، اور عدالت سے پورا گھر بیچنے کی درخواست کرتی ہے۔
• بزرگ مالکان کے محلے۔ آدھے سے زیادہ مقدمات ایسے مردم شماری علاقوں (census tracts) میں تھے جہاں ‎65 سال اور اس سے زیادہ عمر کے گھر مالکان کا تناسب اوسط سے زیادہ ہے۔

دوسرے مقدمات میں تحقیق ایسی کمپنیوں کا ذکر کرتی ہے جنہوں نے غلط بیانی اور جعل سازی کے ذریعے وارثوں سے ایسے کاغذات پر دستخط کروائے جن سے گھر یا ان کا حصہ کمپنی کو منتقل ہو گیا۔ Gothamist نے رپورٹ کیا کہ زیادہ تر مقدمات Central Brooklyn اور Southeast Queens میں ہیں۔

مالک کے بچوں یا پوتے پوتیوں اور نواسے نواسیوں میں سے ہر ایک کے پاس ایک حصہ ہوتا ہے، اور اکثر انہیں اس کا علم بھی نہیں ہوتا۔ ایک خریدار ان میں سے کسی ایک تک پہنچتا ہے، گھر کے ایک ٹکڑے کے لیے ایسی رقم پیش کرتا ہے جو مناسب لگتی ہے، اور اس حصے کی ڈیڈ درج کروا لیتا ہے۔ تحقیق کے مطابق خریدار وارثوں سے ایک ایک کر کے رابطہ کرتے رہتے ہیں، انہیں اپنا حصہ بیچنے پر آمادہ کرتے ہیں، اور بعض صورتوں میں دھوکے سے ان کے دستخط لے لیتے ہیں۔

ہر قدم ایک اندراج یا عدالتی کاغذ ہوتا ہے: حصے کی ڈیڈ، وہ کمپنی جس نے اسے لیا، تقسیم کا مقدمہ، اور اس کے بعد ہونے والی فروخت۔ خاندان کا جو فرد اب بھی گھر میں رہتا ہے، اکثر وہی انہیں سب سے آخر میں دیکھتا ہے۔

نیویارک کا وارثوں کی جائیداد کا قانون، یعنی غیر منقولہ جائیداد کے مقدمات اور کارروائیوں کے قانون (Real Property Actions and Proceedings Law) کی دفعہ ‎993، ‎2024 میں مضبوط کیا گیا۔ تحقیق اس تبدیلی کو وارثوں کی جائیداد کے تحفظ اور ڈیڈ کی چوری کی روک تھام کا قانون ‎2024 (Heirs Property Protection and Deed Theft Prevention Act of ‎2024) کہتی ہے۔

• حصہ خریدنے والے مقدمہ شروع نہیں کر سکتے۔ جس شخص نے وارثوں کی جائیداد میں کوئی حصہ وراثت میں پانے کے بجائے خریدا ہو یا کسی اور طریقے سے حاصل کیا ہو، وہ اس پر تقسیم کا مقدمہ شروع نہیں کر سکتا۔
• خاندان باہر کی پیشکش کے برابر پیشکش کر سکتا ہے۔ جب کسی شریک مالک کو باہر سے کوئی پیشکش ملے، تو وارث اسی قیمت اور انہی شرائط پر خرید سکتے ہیں، اور پہلی ترجیح اس وارث کو حاصل ہے جو گھر میں رہتا ہو۔ عام طور پر ان کے پاس پیشکش کا نوٹس ملنے سے ‎180 دن ہوتے ہیں۔
• نوٹس کے بغیر فروخت۔ اگر کوئی حصہ اس نوٹس کے بغیر بیچا گیا ہو، تو دوسرے شریک مالکان عام طور پر فروخت کا علم ہونے کے ‎180 دن کے اندر اسے باہر کے خریدار سے خرید سکتے ہیں، ادا کی گئی قیمت اور اس پر سالانہ ‎2 فیصد کے ساتھ۔

تحقیق بتاتی ہے کہ اس تبدیلی کے بعد بھی خریدار وارثوں سے رابطہ کر رہے ہیں۔ تحقیق مطالبہ کرتی ہے کہ قانون کے بارے میں زیادہ آگاہی دی جائے، جائیداد اور ترکے کی منصوبہ بندی (estate planning) اور قانونی خدمات تک رسائی بڑھائی جائے، اور وارثوں کو کم خرچ رقم دستیاب ہو تاکہ وہ باہر والوں کو پیش کیے گئے حصے خرید سکیں۔

‎28 مئی ‎2026 کو مین ہیٹن ڈسٹرکٹ اٹارنی نے اعلان کیا کہ Harlem میں West ‎131st Street پر واقع ایک براؤن اسٹون گھر کے سلسلے میں ‎18 افراد اور تین کمپنیوں پر فردِ جرم عائد کی گئی ہے۔ استغاثہ کا کہنا ہے کہ جعلی شناختی کارڈز، پیدائش کے سرٹیفکیٹس اور وراثت کے حلف ناموں کے ذریعے کچھ لوگوں نے اپریل ‎2024 میں ایک کلوزنگ پر خود کو مالکان ظاہر کیا۔ گھر ایک فرضی خریدار (straw buyer) کو بیچا گیا، پھر ایک کمپنی کو منتقل ہوا، اور ‎1,636,000 ڈالر کے رہن اور تعمیراتی قرض کے لیے استعمال کیا گیا۔ جن پر الزام ہے ان میں وکلاء، ایک رئیل اسٹیٹ بروکر اور ایک ٹائٹل ایجنسی شامل ہیں۔ یہ الزامات صرف الزامات ہیں، اور ملزمان کو بے قصور تصور کیا جاتا ہے۔

جو ڈیڈ کوئی ایسا شخص دستخط کرے جو خود کو وارث ظاہر کر رہا ہو، وہ جعل سازی ہے، اور قانون اسے اس ڈیڈ سے بہت مختلف سمجھتا ہے جس پر کسی حقیقی وارث کو قائل کر کے دستخط کروائے گئے ہوں۔ آپ کی دستخط کردہ ڈیڈ: نیویارک میں ڈیڈ کی فریب پر مبنی منتقلیاں اس فرق کی وضاحت کرتا ہے۔

وراثتی گھر کی پوری تاریخ عوامی ریکارڈ میں موجود ہوتی ہے: ڈیڈز، حصے، عدالتی کاغذات۔ ہم اپنا ڈیٹا استعمال کرتے ہیں اور ان ریکارڈز کے درمیان روابط اور جوڑ سے فائدہ اٹھا کر وہ بے قاعدگیاں بے نقاب کرتے ہیں جو حصوں کی استحصالی خریداری اور ڈیڈ کی چوری چھوڑتی ہیں۔

آپ کی Homeowner Research Document آپ کی جائیداد کا ہر ریکارڈ دکھاتی ہے، باہم مربوط اور تاریخ وار، اور جب بھی کوئی نئی چیز درج ہو تو آپ کو اطلاع دیتی ہے۔ تحقیق کیسے کام کرتی ہے۔

• Center for NYC Neighborhoods: Understanding and Quantifying Heirs’ Property in New York City (اپریل ‎2026)
• Gothamist: NYC homes worth $‎400M at risk of deed theft and real estate schemes, report finds (جون ‎2026)
• نیویارک اسٹیٹ سینیٹ: Real Property Actions and Proceedings Law ‎993، وارثوں کی جائیداد کی تقسیم
• مین ہیٹن ڈسٹرکٹ اٹارنی: Indictment of ‎18 individuals and ‎3 companies for deed theft conspiracy (مئی ‎2026)

اکتوبر ‎2026 میں جانچ کی گئی۔