繼承的房屋，被一份一份地賣掉

2026 年 4 月，Center for NYC Neighborhoods 發表了一項關於紐約市繼承人房產的研究。繼承人房產是指屋主去世後，由家庭成員按份額共同持有的房屋。研究審閱了分割訴訟的法院文件。分割訴訟是指共有人無法達成一致時，請求法院分割或出售房屋的訴訟。

• 五個月內 182 宗案件。從 2024 年 3 月 1 日到 7 月 31 日，研究人員找到 182 宗可能屬於繼承人房產的分割案件，其中 97 宗在布魯克林，51 宗在皇后區。這些房屋的平均價值約為 110 萬美元。
• 每年約 350 宗。研究估計，這類訴訟每年約有 350 宗。以保守的假設計算，面臨風險的房屋價值達 4 億美元；以較貼近現實的假設計算，則接近 40 億美元。
• 23 宗可能屬於掠奪性的案件。從 2024 年 4 月 1 日到 10 月 31 日，研究人員標出 23 宗具有共同模式的案件：一家公司買下一位繼承人的份額，聲稱家人無法達成一致，然後請求法院出售整棟房屋。
• 年長屋主居住的社區。超過一半的案件位於 65 歲及以上屋主比例高於平均的人口普查區（census tracts）。

在其他案件中，研究描述了一些公司利用虛假陳述和偽造手段，讓繼承人簽署文件，把房屋或他們的份額轉給公司。Gothamist 報導，大多數案件發生在 Central Brooklyn 和 Southeast Queens。

屋主的子女或孫輩各自持有一份份額，往往自己並不知道。買方找到其中一人，為房屋的一部分開出一個聽起來公道的價錢，然後為這份份額登記一份房契。研究發現，買方不斷逐一接觸繼承人，鼓勵他們出售自己的部分，在某些情況下還誘騙他們簽名。

每一步都是一筆登記記錄或一份法院文件：份額的房契、取得份額的公司、分割案件、隨後的出售。仍住在房屋裡的家人，往往是最後一個看到這些記錄的人。

紐約州的繼承人房產法律，即《不動產訴訟與程序法》（Real Property Actions and Proceedings Law）第 993 條，在 2024 年得到加強。研究把這項修改稱為《2024 年繼承人房產保護與房契盜竊防制法》（Heirs Property Protection and Deed Theft Prevention Act of 2024）。

• 買下份額的人不能提起案件。透過購買或其他方式取得繼承人房產份額、而不是繼承得來的人，不得就該房產提起分割訴訟。
• 家人可以按外人的出價購買。當一位共有人收到外人的出價時，繼承人可以按相同的價格和條件購買，並由住在房屋裡的繼承人享有第一優先權。他們一般有 180 天的時間，從收到出價通知時起算。
• 未經通知的出售。如果份額在沒有發出這項通知的情況下被出售，其他共有人一般可以在得知出售後 180 天內，以外部買方支付的價格加上每年 2% 的金額，向該買方買回這份份額。

研究指出，法律修改之後，買方仍繼續接觸繼承人。研究呼籲加強有關這項法律的教育，讓更多人能獲得遺產規劃和法律服務，並為繼承人提供負擔得起的資金，讓他們能買下向外人出售的份額。

2026 年 5 月 28 日，曼哈頓地區檢察官宣布就 Harlem 的 West 131st Street 一棟褐石屋（brownstone），起訴 18 人和三家公司。檢察官指稱，偽造的身分證件、出生證明和繼承人宣誓書，讓一些人在 2024 年 4 月的成交時冒充屋主。這棟房屋被賣給一名人頭買家，再轉給一家公司，並被用來取得一筆 1,636,000 美元的抵押貸款和建築貸款。被起訴的人包括律師、一名房地產經紀人和一家產權代理公司。這些罪名只是指控，被告被推定無罪。

由冒充繼承人的人簽署的房契是偽造的；法律對它的處理，與真正的繼承人被說服後簽署的房契截然不同。您簽署的房契：紐約州的欺騙性房契轉讓說明了其中的差別。

一棟繼承的房屋，它的完整歷史都在公共記錄中：房契、份額、法院文件。我們運用自己的數據，並利用這些記錄之間的連結與關聯，找出掠奪性份額收購和房契盜竊留下的異常。

您的 Homeowner Research Document（屋主研究文件）會列出您房產上的每一筆記錄，相互關聯並註明日期，並在有任何新記錄登記時發出提醒。研究如何進行。

• Center for NYC Neighborhoods：Understanding and Quantifying Heirs’ Property in New York City（2026 年 4 月）
• Gothamist：NYC homes worth $400M at risk of deed theft and real estate schemes, report finds（2026 年 6 月）
• 紐約州參議院：Real Property Actions and Proceedings Law 993，繼承人房產的分割（partition of heirs property）
• 曼哈頓地區檢察官：Indictment of 18 individuals and 3 companies for deed theft conspiracy（2026 年 5 月）

於 2026 年 10 月查核。