用淺白語言解釋貸款術語
幾乎每一份貸款檔案都會出現的七個詞。
- 本票（Note）。還款的承諾，也就是債務本身。
- 抵押文件或信託契據（Mortgage or deed of trust）。把債務與房產綁在一起，如果債務未獲償還，貸款機構就可以止贖。使用哪一種取決於您所在的州。
- 貸款服務機構（Servicer）。收取您的還款並寄發結單給您。往往不是您貸款的擁有者。
- 貸款機構或本票持有人（Lender or noteholder）。有權執行這筆債務的一方。可能已經不只一次易手。
- 欠款（Arrears）。您拖欠的金額。
- 代管帳戶（Escrow）。貸款服務機構為繳付稅款和保險而代為保管的款項。即使利率沒有改變，代管帳戶不足也可能使還款額增加。
- 減損方案（Loss mitigation）。止贖以外各種替代方案的統稱。
法院檔案中的用語（轉讓書、加速到期、恢復貸款、贖回、差額判決、剩餘款項，以及其他數十個術語）都收錄在《止贖術語解說》中。
可與貸款服務機構討論的選項
有哪些選項可用，取決於您的貸款類型、擁有該貸款的投資者、您所在的州以及您的情況。
- 還款計劃（Repayment plan）。在正常還款之外，分期補繳欠款。
- 暫緩還款（Forbearance）。暫時減少或暫停還款。在您同意之前，請先問清楚期滿時會怎樣。
- 貸款修改（Loan modification）。由您的貸款服務機構對貸款條款作出的永久性更改。
- 部分索償或延後償還（Partial claim or deferral）。對於某些類型的貸款，漏繳的還款會被移到貸款期末。
- 短售（Short sale）。在貸款機構同意下，以低於貸款餘額的價格出售房產。
- 以房契代替止贖（Deed in lieu of foreclosure）。轉讓房產以了結債務。
最後兩項會結束您對房產的所有權。請先與律師詳細討論，包括任何剩餘欠款以及稅務後果。
您可以隨時直接聯絡您的貸款機構或貸款服務機構，不需要任何人的許可。如果有人叫您不要再跟他們聯絡，請把這當作警訊，要提防的正是對您說這話的人。
貸款服務機構會要求提供的文件
申請之前請準備好以下文件。您可以列印這一頁，逐項打勾。
- 減損方案申請表或借款人援助申請表
- 最近的薪資單；如果是自僱人士，則提供損益表
- 最近的報稅表，以及 W-2 或 1099 表格
- 最近的銀行結單（所有頁面）
- 其他收入的證明：社會安全福利金、退休金、殘障福利金或租金收入
- 每月家庭預算
- 用您自己的話寫的困難說明：發生了什麼事，以及何時發生
- 您的房貸結單、房產稅和保險資料
您的貸款服務機構會告訴您需要哪些文件，清單可能會有所不同。
保留清楚的書面記錄
這些都不花任何錢，而且日後的價值會比您現在感覺到的更大。
- 保留每一個信封。郵戳很重要。
- 記下每一通電話：日期、時間、與您通話的人，以及對方說了什麼。
- 寄送重要文件時，請使用能取得收據的方式，並保留收據。
- 切勿把原件寄給任何人。
- 不要停止拆閱郵件。期限往往就是在未拆的郵件中錯過的。
- 用一個資料夾，按日期順序保存與貸款有關的所有資料。
即使您這個星期什麼都不做，也請先把資料夾建立起來。
查看誰曾持有您的貸款
貸款會易手，您付款的公司往往不是擁有您貸款的公司。Homeowner Research Document（屋主研究文件）會透過公開記錄追溯您的貸款：誰在何時持有它、每一次轉移和轉讓，以及哪一份文件回應哪一份。
它把每一份文件和每一個期限放在同一條時間線上，並統計金額和日期。它會把與您類似房屋的記錄與您自己的記錄並列，並在有任何新登記時提醒您。
即使您接受此提議並使用我們的服務，您的貸款機構仍可能不同意更改您的貸款。
與真人交談。
請於星期一至星期五上午 9:00 至下午 6:00 致電 516-499-1731。星期六可應要求預約。如果我們正在接待其他客戶，請留言告知您的姓名、電話號碼以及房產所在的郡，我們會回電給您。
Prime Real Estate Consultants
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|---|---|
| 星期六 | 僅限預約 |
| 星期日 | 休息 |
也有免費協助可供利用。
您不必付錢給任何人來協助處理止贖。美國住房及城市發展部（HUD）核准的住房輔導機構在全國各地提供免費輔導。請致電 1-800-569-4287 或瀏覽 hud.gov。許多州和郡也設有免費的止贖預防計劃。無論您是否聘請我們，我們都希望您知道這些資源。
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