Casas heredadas, vendidas parte por parte

En abril de 2026, el Center for NYC Neighborhoods publicó un estudio sobre la propiedad de los herederos en la Ciudad de Nueva York: casas que pertenecen en partes a varios familiares después de que fallece el dueño. El estudio revisó demandas de partición, el proceso en el que se pide a un tribunal que divida o venda una casa cuando sus dueños no se ponen de acuerdo.

• 182 casos en cinco meses. Del 1 de marzo al 31 de julio de 2024, los investigadores encontraron 182 probables casos de partición de propiedad de herederos, 97 de ellos en Brooklyn y 51 en Queens. Las casas valían en promedio unos 1,1 millones de dólares.
• Unas 350 al año. El estudio calcula unas 350 demandas de este tipo al año, con 400 millones de dólares en casas en riesgo según supuestos prudentes, y cerca de 4.000 millones de dólares según supuestos más realistas.
• 23 casos probablemente abusivos. Del 1 de abril al 31 de octubre de 2024, los investigadores señalaron 23 casos con un patrón común: una empresa compra la parte de un heredero, dice que la familia no se pone de acuerdo y pide al tribunal que venda toda la casa.
• Barrios de dueños mayores. Más de la mitad de los casos estaban en zonas censales con una proporción superior al promedio de propietarios de 65 años o más.

En otros casos, el estudio describe empresas que usaron engaños y falsificaciones para que los herederos firmaran papeles que pasaban la casa o su parte a la empresa. Gothamist informó que la mayoría de los casos están en Central Brooklyn y Southeast Queens.

Los hijos o los nietos del dueño tienen cada uno una parte, a menudo sin saberlo. Un comprador contacta a uno de ellos, le ofrece una suma que parece justa por un pedazo de una casa y registra una escritura por esa parte. El estudio encontró que los compradores siguen contactando a los herederos uno por uno, animándolos a vender su parte y, en algunos casos, engañándolos para que firmen.

Cada paso es un registro o una presentación ante un tribunal: la escritura de la parte, la empresa que la recibió, el caso de partición, la venta que sigue. El familiar que todavía vive en la casa suele ser el último en verlos.

La ley de Nueva York sobre la propiedad de los herederos, la sección 993 de la Ley de Acciones y Procedimientos sobre Bienes Inmuebles (Real Property Actions and Proceedings Law), se reforzó en 2024. El estudio llama a este cambio Ley de Protección de la Propiedad de los Herederos y de Prevención del Robo de Escrituras de 2024 (Heirs Property Protection and Deed Theft Prevention Act of 2024).

• Quien compra una parte no puede iniciar el caso. Una persona que compró u obtuvo de otra forma una parte de una propiedad de herederos, en lugar de heredarla, no puede iniciar una acción de partición sobre ella.
• La familia puede igualar una oferta externa. Cuando un copropietario recibe una oferta externa, los herederos pueden comprar con el mismo precio y las mismas condiciones, con prioridad para un heredero que vive en la casa. Por lo general tienen 180 días desde el aviso de la oferta.
• Una venta hecha sin aviso. Si una parte se vendió sin ese aviso, por lo general los demás copropietarios pueden comprársela al comprador externo por el precio pagado más un 2 por ciento al año, dentro de los 180 días desde que se enteran de la venta.

El estudio informa que los compradores siguen contactando a los herederos después del cambio, y pide más educación sobre la ley, más acceso a la planificación patrimonial y a servicios legales, y financiamiento asequible para que los herederos puedan comprar las partes ofrecidas a personas de fuera.

El 28 de mayo de 2026, el Fiscal de Distrito de Manhattan anunció la acusación formal de 18 personas y tres empresas por una casa de piedra rojiza (brownstone) en West 131st Street, en Harlem. Según la fiscalía, documentos de identidad, actas de nacimiento y declaraciones juradas de herencia falsificados permitieron que unas personas se hicieran pasar por los dueños en un cierre en abril de 2024. La casa se vendió a un comprador testaferro, pasó a una empresa y se usó para una hipoteca y un préstamo de construcción de 1.636.000 dólares. Entre los acusados hay abogados, un corredor de bienes raíces y una agencia de títulos. Los cargos son acusaciones, y los acusados se presumen inocentes.

Una escritura firmada por alguien que se hace pasar por heredero es una falsificación, y la ley la trata de forma muy distinta a una escritura que un heredero real fue convencido de firmar. La escritura que usted firmó: transferencias engañosas de escrituras en Nueva York explica la diferencia.

Una casa heredada lleva toda su historia en el registro público: las escrituras, las partes, los documentos judiciales. Usamos nuestros datos y aprovechamos los vínculos y los cruces entre esos registros para descubrir las anomalías que dejan las compras abusivas de partes y el robo de escrituras.

Su Homeowner Research Document muestra cada registro de su propiedad, conectado y con fecha, con alertas cuando se registra algo nuevo. Cómo funciona la investigación.

• Center for NYC Neighborhoods: Understanding and Quantifying Heirs’ Property in New York City (abril de 2026)
• Gothamist: NYC homes worth $400M at risk of deed theft and real estate schemes, report finds (junio de 2026)
• Senado del Estado de Nueva York: Real Property Actions and Proceedings Law 993, partition of heirs property
• Fiscal de Distrito de Manhattan: Indictment of 18 individuals and 3 companies for deed theft conspiracy (mayo de 2026)

Verificado en octubre de 2026.