Des maisons héritées, vendues une part à la fois

En avril 2026, le Center for NYC Neighborhoods a publié une étude sur les biens des héritiers dans la ville de New York, c’est-à-dire les maisons détenues en parts par des membres de la famille après le décès du propriétaire. L’étude a examiné des actions en partage, le procès qui demande à un tribunal de diviser ou de vendre une maison sur laquelle ses propriétaires ne s’entendent pas.

• 182 affaires en cinq mois. Du 1er mars au 31 juillet 2024, les chercheurs ont trouvé 182 affaires probables de partage de biens d’héritiers, dont 97 à Brooklyn et 51 dans le Queens. Les maisons valaient en moyenne environ 1,1 million de dollars.
• Environ 350 par an. L’étude estime à environ 350 le nombre de ces procès chaque année, avec 400 millions de dollars de maisons en jeu selon des hypothèses prudentes, et près de 4 milliards de dollars selon des hypothèses plus réalistes.
• 23 affaires probablement abusives. Du 1er avril au 31 octobre 2024, les chercheurs ont repéré 23 affaires qui suivent un même schéma : une société achète la part d’un héritier, affirme que la famille ne s’entend pas, et demande au tribunal de vendre toute la maison.
• Les quartiers des propriétaires âgés. Plus de la moitié des affaires se trouvaient dans des secteurs de recensement où la part de propriétaires de 65 ans et plus est supérieure à la moyenne.

Dans d’autres affaires, l’étude décrit des sociétés qui ont eu recours à des déclarations trompeuses et à des faux pour amener des héritiers à signer des papiers transférant la maison ou leur part à la société. Gothamist a rapporté que la plupart des affaires se trouvent dans Central Brooklyn et Southeast Queens.

Les enfants ou les petits-enfants du propriétaire détiennent chacun une part, souvent sans le savoir. Un acheteur contacte l’un d’eux, propose une somme qui semble juste pour un morceau de maison, et fait enregistrer un acte pour cette part. L’étude a constaté que les acheteurs continuent d’approcher les héritiers un par un, en les poussant à vendre leur part, et dans certains cas en les trompant pour qu’ils signent.

Chaque étape est un enregistrement ou un dépôt au tribunal : l’acte pour la part, la société qui l’a obtenue, l’action en partage, la vente qui suit. Le membre de la famille qui vit encore dans la maison est souvent le dernier à les voir.

La loi new-yorkaise sur les biens des héritiers, l’article 993 de la loi sur les actions et procédures immobilières (Real Property Actions and Proceedings Law), a été renforcée en 2024. L’étude appelle ce changement la loi de 2024 sur la protection des biens des héritiers et la prévention du vol d’actes de propriété (Heirs Property Protection and Deed Theft Prevention Act of 2024).

• L’acheteur d’une part ne peut pas engager l’action. Une personne qui a acheté ou obtenu autrement une part d’un bien d’héritiers, au lieu d’en hériter, ne peut pas engager une action en partage sur ce bien.
• La famille peut égaler une offre extérieure. Lorsqu’un copropriétaire reçoit une offre extérieure, les héritiers peuvent acheter au même prix et aux mêmes conditions, en priorité un héritier qui vit dans la maison. Ils disposent en général de 180 jours à partir de l’avis de l’offre.
• Une vente faite sans avis. Si une part a été vendue sans cet avis, les autres copropriétaires peuvent en général la racheter à l’acheteur extérieur pour le prix payé plus 2 pour cent par an, dans les 180 jours après avoir appris la vente.

L’étude indique que les acheteurs continuent d’approcher les héritiers après ce changement, et demande plus d’information sur la loi, un accès plus large à la planification successorale et aux services juridiques, et des fonds abordables pour que les héritiers puissent acheter les parts proposées à des personnes extérieures.

Le 28 mai 2026, le procureur de district de Manhattan a annoncé l’inculpation de 18 personnes et de trois sociétés au sujet d’une maison en grès brun (brownstone) de West 131st Street, à Harlem. Selon le parquet, de fausses pièces d’identité, de faux actes de naissance et de fausses déclarations sous serment d’hérédité ont permis à des personnes de se faire passer pour les propriétaires lors d’une signature de vente en avril 2024. La maison a été vendue à un acheteur prête-nom, transférée à une société, puis utilisée pour un prêt hypothécaire et un prêt de construction de 1 636 000 dollars. Parmi les personnes inculpées figurent des avocats, un agent immobilier et une agence de titres. Les accusations ne sont que des accusations, et les personnes poursuivies sont présumées innocentes.

Un acte signé par quelqu’un qui se fait passer pour un héritier est un faux, et la loi le traite très différemment d’un acte qu’un véritable héritier a été convaincu de signer. L’acte que vous avez signé : les transferts d’actes trompeurs à New York explique la différence.

Une maison héritée porte toute son histoire dans les registres publics : les actes, les parts, les dépôts au tribunal. Nous utilisons nos données et exploitons les liens et les recoupements entre ces registres pour mettre au jour les anomalies que laissent les rachats abusifs de parts et le vol d’actes de propriété.

Votre Homeowner Research Document présente chaque registre de votre propriété, relié et daté, avec des alertes dès qu’un nouvel élément est enregistré. Comment fonctionne la recherche.

• Center for NYC Neighborhoods : Understanding and Quantifying Heirs’ Property in New York City (avril 2026)
• Gothamist : NYC homes worth $400M at risk of deed theft and real estate schemes, report finds (juin 2026)
• Sénat de l’État de New York : Real Property Actions and Proceedings Law 993, partition of heirs property
• Procureur de district de Manhattan : Indictment of 18 individuals and 3 companies for deed theft conspiracy (mai 2026)

Vérifié en octobre 2026.